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종합부동산세(종부세)는 일정 금액 이상의 부동산을 보유한 사람에게 부과되는 세금입니다. 2026년 기준 1주택자 공제 12억원, 다주택자 공제 9억원이 적용됩니다. 보유 현황에 따른 세금을 계산해봅니다.
종합부동산세 핵심 구조
과세표준 = (공시가격 합산 - 공제금액) × 공정시장가액비율(60%)
종부세 = 과세표준 × 세율 - 누진공제 - 세액공제
기본 공제금액
| 1세대 1주택자 | 12억원 |
| 일반 (다주택자 포함) | 9억원 |
| 법인 | 0원 (공제 없음) |
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1세대 1주택 조건: 세대원 전원이 합산하여 주택 1채만 보유 (만 60세 이상 또는 5년 이상 보유 시 추가 세액공제)
세율 구조 (2026년)
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일반 세율 (2주택 이하)
| 3억원 이하 | 0.5% | - |
| 6억원 이하 | 0.7% | 60만원 |
| 12억원 이하 | 1.0% | 240만원 |
| 25억원 이하 | 1.3% | 600만원 |
| 50억원 이하 | 1.5% | 1,100만원 |
| 94억원 이하 | 2.0% | 3,600만원 |
| 94억원 초과 | 2.7% | 10,180만원 |
중과 세율 (3주택 이상 + 조정대상지역 2주택)
| 3억원 이하 | 0.5% | - |
| 6억원 이하 | 0.7% | 60만원 |
| 12억원 이하 | 1.0% | 240만원 |
| 25억원 이하 | 1.3% | 600만원 |
| 50억원 이하 | 1.5% | 1,100만원 |
| 94억원 이하 | 2.0% | 3,600만원 |
| 94억원 초과 | 2.7% | 10,180만원 |
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참고: 2024년부터 다주택 중과세율이 사실상 일반세율과 동일하게 조정되었습니다.
세액공제 (1세대 1주택)
1세대 1주택자는 연령과 보유 기간에 따라 세액공제를 받을 수 있습니다.
고령자 세액공제
| 만 60세 이상 | 20% |
| 만 65세 이상 | 30% |
| 만 70세 이상 | 40% |
장기보유 세액공제
| 5년 이상 | 20% |
| 10년 이상 | 40% |
| 15년 이상 | 50% |
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합산 공제 한도: 고령자 + 장기보유 합산
최대 80%까지
예시: 만 70세, 15년 보유 시
- 고령자 40% + 장기보유 50% = 90% → 한도 80% 적용
- 종부세의 80%가 공제됨
실제 계산 예시
Case 1: 1주택자 (공시가격 15억원)
공시가격: 15억원
공제: 12억원 (1세대 1주택)
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공제 후: 3억원
× 공정시장가액비율 60%
= 과세표준: 1.8억원
세율 적용: 1.8억 × 0.5% = 90만원
세액공제: 없음 (60세 미만, 5년 미만)
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종부세: 90만원
+ 농어촌특별세 (20%): 18만원
= 총 납부: 108만원
Case 2: 1주택자 (공시가격 20억원, 만 65세, 10년 보유)
공시가격: 20억원
공제: 12억원
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공제 후: 8억원
× 공정시장가액비율 60%
= 과세표준: 4.8억원
세율 적용: 4.8억 × 0.7% - 60만 = 276만원
세액공제: 30%(고령) + 40%(보유) = 70%
공제 후: 276만 × 30% = 82.8만원
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종부세: 약 83만원
+ 농어촌특별세 (20%): 약 17만원
= 총 납부: 약 100만원
Case 3: 2주택자 (공시가격 합산 25억원)
공시가격 합산: 25억원
공제: 9억원 (일반)
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공제 후: 16억원
× 공정시장가액비율 60%
= 과세표준: 9.6억원
세율 적용: 9.6억 × 1.0% - 240만 = 720만원
세액공제: 없음 (다주택자)
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종부세: 720만원
+ 농어촌특별세 (20%): 144만원
= 총 납부: 864만원
Case 4: 3주택자 (공시가격 합산 40억원)
공시가격 합산: 40억원
공제: 9억원
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공제 후: 31억원
× 공정시장가액비율 60%
= 과세표준: 18.6억원
세율 적용: 18.6억 × 1.3% - 600만 = 1,818만원
세액공제: 없음
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종부세: 1,818만원
+ 농어촌특별세 (20%): 363.6만원
= 총 납부: 약 2,182만원
종부세 줄이는 방법
1. 1세대 1주택 요건 유지
- 12억원 공제 (vs 9억원)
- 고령자·장기보유 세액공제 최대 80%
2. 부부 공동명의 활용
- 부부 공동명의 시 각각 9억원씩 공제 (합계 18억원)
- 1세대 1주택 공제 12억원보다 유리한 경우 있음
비교 (공시가격 25억원):
| 공제 | 12억원 | 18억원 (9억×2) |
| 과세기준 | 13억 × 60% = 7.8억 | 7억 × 60% = 4.2억 |
| 세액 | 약 306만원 | 약 120만원 (각 60만) |
| 차이 | - | 186만원 절약 |
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단, 공동명의는 고령자·장기보유 세액공제를 받을 수 없으므로 나이·보유기간에 따라 단독명의가 유리할 수 있습니다.
3. 임대주택 등록
- 장기일반민간임대(10년) 등록 시 합산 과세 제외 가능
- 조건: 공시가격 6억원 이하, 임대료 5% 이내 인상
4. 납부 유예 제도
- 1세대 1주택 고령자(만 60세↑)
- 종부세액 100만원 초과 시
- 주택 처분·상속 시점까지 납부 유예 가능
납부 일정과 방법
납부 기간
- 매년 12월 1일~15일
- 250만원 초과 시 분납 가능 (6개월)
분납 기준
| 250만원 이하 | 일시 납부 |
| 250~500만원 | 250만원 초과분 분납 |
| 500만원 초과 | 세액의 50% 분납 |
납부 방법
- 홈택스 전자 납부
- 인터넷 뱅킹
- 은행 창구
- 카드 납부 (수수료 없음)
공시가격 확인 방법
종부세의 기준이 되는 공시가격을 확인하세요.
재산세와의 관계
재산세와 종부세는 이중과세를 방지하기 위해 재산세 공제가 적용됩니다.
최종 종부세 = 종부세 산출세액 - 재산세 기 납부액(공정시장가액비율 적용분)
자주 묻는 질문
Q. 공시가격 12억 이하 1주택이면 종부세 안 내나요?
A. 맞습니다. 1세대 1주택자 기준 공시가격 12억원까지는 공제되므로, 공시가격이 12억원 이하인 주택 1채만 보유하면 종부세 대상이 아닙니다.
Q. 일시적 2주택도 1주택 공제를 받을 수 있나요?
A. 가능합니다. 이사 등으로 일시적 2주택이 된 경우, 종전 주택을 3년 이내 처분하면 1세대 1주택 특례(12억 공제, 세액공제)를 적용받을 수 있습니다.
Q. 분양권이나 입주권도 주택 수에 포함되나요?
A. 포함됩니다. 조정대상지역 내 분양권은 취득 시점부터, 입주권은 관리처분인가일부터 주택 수에 포함됩니다.
Q. 종부세 세부담 상한이란?
A. 전년도 대비 종부세 증가율에 상한을 두는 제도입니다. 일반의 경우 전년 대비 150%, 다주택 중과 대상은 300%를 상한으로 합니다.
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데이터 기준: 2026년 국세청, 행정안전부 고시 기준
유의사항: 실제 종부세액은 개별 공시가격, 세액공제 적용 여부 등에 따라 달라질 수 있습니다. 정확한 세액은 홈택스 또는 세무사 상담을 통해 확인하세요.