양도소득세는 자산을 팔아서 이익이 생겼을 때 부과되는 세금입니다. 부동산과 주식은 과세 체계가 완전히 다르므로 각각의 세율, 비과세 조건, 공제 방법을 정확히 이해해야 합니다.
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양도소득세 기본 구조
계산 공식
양도차익 = 양도가액 - 취득가액 - 필요경비
과세표준 = 양도차익 - 장기보유특별공제 - 기본공제(250만원)
양도소득세 = 과세표준 × 세율 - 누진공제
부동산 vs 주식 핵심 비교
| 비과세 조건 | 1세대 1주택 (2년 보유) | 소액주주 비과세 |
| 기본세율 | 6~45% (누진) | 20~25% (분리과세) |
| 장기보유공제 | 최대 80% (1주택) | 없음 |
| 기본공제 | 연 250만원 | 연 250만원 |
| 신고 기한 | 양도일 다음 달 말 | 다음 해 5월 |
| 중과세 | 다주택 +20~30%p | 없음 |
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부동산 양도소득세
기본 세율 (2026년)
| 1,400만원 이하 | 6% | 0 |
| 1,400~5,000만원 | 15% | 126만원 |
| 5,000~8,800만원 | 24% | 576만원 |
| 8,800만원~1.5억 | 35% | 1,544만원 |
| 1.5억~3억 | 38% | 1,994만원 |
| 3억~5억 | 40% | 2,594만원 |
| 5억~10억 | 42% | 3,594만원 |
| 10억 초과 | 45% | 6,594만원 |
1세대 1주택 비과세 조건
| 보유 기간 | 2년 이상 |
| 거주 요건 | 조정대상지역은 2년 이상 거주 |
| 양도가액 | 12억원 이하 (전액 비과세) |
| 세대 구성 | 1세대 1주택 |
| 12억 초과 시 | 12억 초과분에 대해서만 과세 |
장기보유특별공제
| 보유기간 | 일반 | 1세대 1주택 (보유) | 1세대 1주택 (거주) |
| 3년 | 6% | 12% | 12% |
| 4년 | 8% | 16% | 16% |
| 5년 | 10% | 20% | 20% |
| 6년 | 12% | 24% | 24% |
| 7년 | 14% | 28% | 28% |
| 8년 | 16% | 32% | 32% |
| 9년 | 18% | 36% | 36% |
| 10년 | 20% | 40% | 40% |
| 최대 | 30% (15년) | 40% | 40% |
| 합산 최대 | 30% | 80% (보유 40% + 거주 40%) | - |
다주택자 중과세
| 2주택 | 기본세율 + 20%p | 기본세율 |
| 3주택 이상 | 기본세율 + 30%p | 기본세율 + 20%p |
부동산 양도세 계산 예시
서울 아파트 1채, 5년 보유·거주, 매입 5억 → 매도 8억:
| 1 | 양도가액 | 800,000,000원 |
| 2 | 취득가액 | 500,000,000원 |
| 3 | 필요경비 (취득세·중개료 등) | -15,000,000원 |
| 4 | 양도차익 | 285,000,000원 |
| 5 | 장기보유특별공제 (40%) | -114,000,000원 |
| 6 | 기본공제 | -2,500,000원 |
| 7 | 과세표준 | 168,500,000원 |
| 8 | 세율 (38%) | - |
| 9 | 산출세액 | 44,037,000원 |
| 10 | 지방소득세 (10%) | 4,403,700원 |
| 11 | 총 납부세액 | 약 48,441,000원 |
1세대 1주택 비과세 조건 충족 시 (12억 이하) →
세금 0원---
주식 양도소득세
과세 대상 (2026년 기준)
| 소액주주 (상장주식) | 비과세 | 0% |
| 대주주 (상장주식) | 과세 | 20~25% |
| 비상장주식 | 과세 | 20~25% |
| 해외주식 | 과세 | 22% |
대주주 기준
| 지분율 | 코스피 1% / 코스닥 2% / 코넥스 4% |
| 시가총액 | 10억원 이상 |
| 판단 시점 | 직전 사업연도 종료일 |
주식 양도세 세율
| 3억원 이하 | 20% | 2% | 22% |
| 3억원 초과 | 25% | 2.5% | 27.5% |
해외주식 양도세 계산 예시
미국 주식 매도 차익 1,000만원:
| 1 | 양도차익 | 10,000,000원 |
| 2 | 기본공제 | -2,500,000원 |
| 3 | 과세표준 | 7,500,000원 |
| 4 | 세율 | 22% |
| 5 | 양도소득세 | 1,650,000원 |
손익통산
같은 연도 내 주식 매매의 이익과 손실을 합산할 수 있습니다.
| A주식 | +2,000만원 |
| B주식 | -500만원 |
| 순 양도차익 | 1,500만원 |
| 기본공제 | -250만원 |
| 과세표준 | 1,250만원 |
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양도소득세 신고 방법
신고 기한
| 부동산 | 양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 이내 | 신고 기한과 동일 |
| 국내 주식 | 반기별 (상반기 8.31, 하반기 다음해 2.28) | 신고 기한과 동일 |
| 해외 주식 | 다음 해 5월 (종합소득세 신고) | 5.31까지 |
신고 방법
| 홈택스 전자신고 | hometax.go.kr에서 직접 신고 |
| 세무사 위임 | 복잡한 경우 전문가 의뢰 |
| 관할 세무서 방문 | 서면 신고 가능 |
필요 서류
| 부동산 | 매매계약서, 등기부등본, 필요경비 증빙 |
| 주식 | 매매내역서, 거래확인서 |
| 해외주식 | 증권사 양도소득 내역서 |
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절세 전략
부동산 절세
| 1세대 1주택 비과세 활용 | 세금 0원 (12억 이하) |
| 장기보유 | 최대 80% 공제 |
| 필요경비 챙기기 | 취득세, 중개수수료, 인테리어 등 |
| 양도 시기 조절 | 보유 기간 맞추기 |
| 배우자 증여 후 양도 | 취득가액 상향 |
주식 절세
| 손실 종목과 동시 매도 | 손익통산으로 세금 절감 |
| 연말 전 손실 확정 | 이익과 상계 |
| 기본공제 250만원 활용 | 매년 250만원까지 비과세 |
| 가족 분산 투자 | 각자 250만원 공제 |
| ISA 계좌 활용 | 비과세 200~400만원 |
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자주 묻는 질문
Q. 1세대 1주택인데 12억을 넘으면?
A. 12억원 초과분에 대해서만 과세됩니다. 예를 들어 15억에 팔았다면 3억원 부분에 대해서만 양도소득세가 부과됩니다. 장기보유특별공제도 적용 가능합니다.
Q. 분양권도 양도세가 부과되나요?
A. 네, 분양권 양도 시에도 과세됩니다. 조정대상지역 분양권은 보유 기간에 관계없이 60%의 높은 세율이 적용됩니다. 비조정지역은 1년 미만 70%, 1년 이상 기본세율입니다.
Q. 해외주식 250만원 비과세는 종목별인가요?
A. 아닙니다. 연간 총 해외주식 양도차익 합산 기준입니다. 모든 해외주식의 양도차익을 합산한 금액에서 250만원을 공제합니다. 손실 종목도 합산(손익통산)됩니다.
Q. 양도세 신고를 안 하면 어떻게 되나요?
A. 무신고 가산세 20%와 납부지연 가산세(일 0.022%)가 부과됩니다. 부정 무신고의 경우 40%까지 가산세가 올라갑니다. 반드시 기한 내 신고하세요.
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정리
| 비과세 | 1세대 1주택 12억 이하 | 소액주주 |
| 기본세율 | 6~45% 누진 | 20~25% |
| 장기보유공제 | 최대 80% | 없음 |
| 기본공제 | 250만원/건 | 250만원/년 |
| 신고 기한 | 2개월 이내 | 반기별/5월 |
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