⚖️ 법률/보험

등기부등본 읽는 법 2026 | 표제부부터 을구까지

📅 2025년 12월 7일 ⏱️ 10분 읽기 ✍️ kimyido

등기부등본은 부동산의 신분증, 제대로 읽으면 99%의 사기를 피할 수 있습니다

"등기부등본을 안 읽고 집을 샀다"는 이야기는 "신원조회 없이 배우자를 만났다"는 것과 같습니다.

2024년 부동산 피해 신청 건 중 68%가 "등기부등본을 확인하지 않았다"고 답변했습니다.

등기부등본은 실제로는 3개 섹션 × 3행짜리 테이블에 불과합니다. 15분이면 마스터할 수 있습니다.

등기부등본의 3가지 구성 요소

1. 표제부 (건물의 기본정보)

표제부
├─ 건물번지
├─ 건축일자 / 건축면적 / 연면적
├─ 건물용도 (아파트/오피스텔/주택 등)
└─ 건물 현황 (개축/증축 여부)

확인해야 할 3가지:

항목

확인내용

위험신호

건축일자	언제 지었는가	40년 이상 = ⚠️ 주의
용도	주거/상업/오피스용	혼합용도 = 주의
면적	건축/연면적 일치	불일치 = 등기 오류 가능

사례:

공시지가 산정 시 건축일자가 중요 (오래될수록 가치 저하)
용도가 "상업"인데 주거용으로 세를 놓은 경우 (법 위반)

2. 갑구 (소유권 정보 - 가장 중요!)

갑구 (소유권 기록)
├─ 1번: 소유권 설정
├─ 2번: 근저당권 (은행 담보)
└─ 3번: 근저당권 (추가 담보)

갑구에서 확인할 순서:

Step 1: 현재 소유자 확인

1번 등기사항
─────────────────────
등기목적: 소유권 설정
소유자: 김이도 (주민등록번호 8501XX-XXXXXXX)
지분: 100분의 100
접수일: 2024-01-15

→ 실제 건물주와 등기부 소유자명이 동일한가? (차명거래 방지)

Step 2: 근저당권 확인 (은행 담보)

2번 등기사항
─────────────────────
등기목적: 근저당권 설정
채무자: 김이도
담보액: 3억 원
채권자: KB국민은행
설정일: 2024-01-20

위험도 계산:

담보액 ÷ 전세금 × 100 = ?
3억 ÷ 5억 × 100 = 60%

→ 60% = 위험도 높음 (경매 시 회수 불가능 가능성)

담보액 비율

평가

위험도

0-20%	안전	✅ OK
20-40%	주의	⚠️ 주의
40-60%	위험	🔴 위험
60% 이상	극위험	🔴🔴 계약 금지

"채무액"이 0원이라는 것의 의미:

0원 = 이미 담보대출금을 다 갚았다
1000만 원 = 아직 1000만 원 대출 중
담보액 > 현재 채무액 = 추가 차용 여유 있음 (위험!)

3. 을구 (전세금, 월세, 가압류, 압류 등)

을구 (채권 기록)
├─ 1번: 전세금 담보 (첫 번째 전세인)
├─ 2번: 전세금 담보 (두 번째 전세인 = 위험!)
├─ 3번: 월세 보증금 담보
├─ 4번: 가압류
└─ 5번: 압류

을구의 공식:

등기부 을구 순번 = 우선순위 (1번이 가장 먼저, 우선도 높음)

을구 실제 사례:

1번 등기사항
─────────────────────
등기목적: 전세금 담보 (임차인: 이순신)
전세금액: 3억
설정일: 2023-09-01

→ 당신이 3억 받는 전세라면, 이순신이 먼저 온 임차인 → 당신 입장: "이미 선순위가 있으니 회수 가능성 낮음"

을구에서 반드시 확인할 위험신호:

신호

의미

위험도

2번 이상 전세금 담보	선순위 임차인 있음	🔴 위험
가압류	채무 자동 압류	🔴 극위험
압류	강제집행 중	🔴🔴 계약금지
경매 개시결정	경매 진행 중	🔴🔴 계약금지

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등기부등본 제대로 읽기: 실제 사례 분석

사례 1: 정상적인 등기부등본

표제부
─────────────────────
건물번지: 서울시 강남구 테헤란로 123, 4층
건축일자: 2010-05-15
건축면적: 84.5㎡

갑구 (소유권)
─────────────────────
1번 | 소유권 설정 | 소유자: 김이도 | 지분 100/100
   | 설정일: 2024-01-15

갑구 (근저당)
─────────────────────
2번 | 근저당권 설정 | 채권자: 하나은행 | 담보액 1억
   | 채무자: 김이도 | 설정일: 2024-01-20

을구 (전세금)
─────────────────────
1번 | 전세금 담보 | 임차인: 박영희
   | 금액: 3억 | 설정일: 2024-09-01

평가: ✅ 안전함

소유자 명확
근저당 (담보액 1억) < 전세금 (3억)의 1/3 수준 = 여유 있음
을구에 가압류/압류/경매 없음

사례 2: 위험한 등기부등본

을구 (전세금)
─────────────────────
1번 | 전세금 담보 | 임차인: 이순신
   | 금액: 2억 | 설정일: 2023-01-01

2번 | 전세금 담보 | 임차인: 세종대왕 ← 당신이 입주할 예정
   | 금액: 3억 | 설정일: 2024-06-01

3번 | 가압류 | 채권자: 국세청
   | 설정일: 2024-08-15

평가: 🔴 극도로 위험함

당신은 2순위 임차인 (1순위 이순신이 우선 회수)
가압류 있음 = 세금체납 중
경매 시: 1순위(2억) → 국세청(징수) → 당신(3억) = 회수 불가능

사례 3: 가압류/압류 있는 경우

을구
─────────────────────
1번 | 전세금 담보 | 임차인: 박영희 | 금액: 3억

2번 | 가압류 | 채권자: 신한은행
   | 설정일: 2024-07-01

3번 | 압류 | 채권자: 국세청
   | 설정일: 2024-09-01

경매 시 회수 순서:

1순위: 국세청 압류분 (세금 100%)
2순위: 신한은행 가압류분 (채무 100%)
3순위: 당신 전세금 (남은 돈만)

→ 절대 계약하면 안 됨!

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등기부등본에서 피해야 할 5가지 위험신호

1. 최근 3개월 이내 소유권 변경

표제부 - 소유권 변경 이력
1번 (2024-06-01): 김이도 → 소유권 설정
3번 (2024-09-15): 김이도 → 소유권 이전

→ 3개월 만에 소유권 이전 = 차명거래/투기 가능성

2. 근저당 담보액 > 전세금 50%

갑구 근저당: 담보액 2.5억
을구 전세금: 3억

담보액 비율 = 2.5억 ÷ 3억 = 83%

→ 경매 시 회수 불가능성 높음

3. 을구에 2순위 이상 전세금 담보

1번 전세금 담보 (이순신 - 2억)
2번 전세금 담보 (당신 - 3억) ← 후순위 위험

→ 선순위가 있으면 회수 불가능 가능성 70%

4. 을구에 가압류/압류/경매 개시결정

가압류: ⚠️ 즉시 상담
압류: 🔴 계약금지
경매 개시결정: 🔴🔴 절대금지

5. 건축일자 40년 이상 + 최근 개축/증축 없음

건축일자: 1984년 (40년 경과)
최근 개축: 없음

→ 노후 건물 = 경매 낙찰가 급락 가능성

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등기부등본 조회 방법

온라인 조회 (24시간, 1분)

방법 1: 대법원 부동산등기정보 조회

사이트: https://www.iros.go.kr/
로그인: 공동인증서 (+ 휴대폰 인증)
비용: 1,000원 (신용카드)
시간: 1-2분
받는 방식: PDF 다운로드 또는 인쇄

방법 2: 정부24 조회

사이트: https://www.gov.kr/
로그인: 공동인증서
비용: 1,000원
시간: 2-3분

오프라인 조회 (등기소 방문)

방법

시간

비용

필요물품

직접 방문	20분	1,000원	신분증
대리 조회	1-2일	3,000원	위임장
우편 신청	5-7일	1,000원	우편양식

등기소 방문 단계:

가까운 지역 등기소 찾기 (법원 홈페이지)

신분증 지참

"부동산 등기부등본 발급 원함" 신청

5분 대기

수령 + 1,000원 결제

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등기부등본 읽은 후 꼭 해야 할 2가지

1단계: 위험도 점수 계산

점수표:

항목

점수

근저당 담보액 비율 40% 이상	+30점
을구에 2순위 이상 전세금	+25점
을구에 가압류	+50점
을구에 압류	+100점 (계약 금지)
건축일자 40년 이상	+10점
최근 3개월 소유권 변경	+15점