등기부등본 보는 법 | 초보도 쉽게 이해하는 권리분석

목차

부동산 거래의 필수, 등기부등본. 복잡해 보이지만 핵심만 알면 쉽습니다.

등기부등본이란?

기본 개념

등기부등본 = 부동산의 이력서

• 부동산의 소유자, 권리관계를 기록한 공적 문서
• 법원 등기소에서 관리
• 누구나 열람 가능

발급 방법

온라인 (권장):

• 인터넷등기소 (www.iros.go.kr)
• 비용: 700원
• 24시간 발급 가능

• 등기소 방문
• 비용: 1,000원

등기부등본 종류

등기부등본 구성

3가지 구성

┌─────────────────────────────────┐
│         [표제부]               │
│    부동산의 표시 (주소, 면적)    │
├─────────────────────────────────┤
│         [갑구]                 │
│    소유권에 관한 사항           │
│    (소유자, 압류, 가처분)       │
├─────────────────────────────────┤
│         [을구]                 │
│    소유권 이외의 권리           │
│    (근저당, 전세권, 임차권)     │
└─────────────────────────────────┘

표제부 읽기

표제부 내용

부동산의 물리적 정보:

확인 포인트

1. 주소 일치:

계약서 주소 = 등기부 주소
→ 다르면 계약 대상 오류

2. 면적 확인:

분양면적 vs 전용면적 구분
매물 정보와 일치 여부

갑구 읽기

갑구 내용

소유권에 관한 사항:

실제 예시

[갑구] (소유권에 관한 사항)

순위번호 | 등기목적    | 접수         | 권리자
---------|------------|-------------|--------
1        | 소유권보존  | 2020.3.15   | 김철수
2        | 소유권이전  | 2022.5.20   | 이영희
3        | 가압류     | 2023.8.10   | 주식회사OO

위험 신호

즉시 주의해야 할 항목:

✓ 마지막 소유권이전 후 다른 기재 없음
✓ 소유자와 매도인 일치
✓ 가압류, 압류 없음

을구 읽기

을구 내용

소유권 이외의 권리:

실제 예시

[을구] (소유권 이외의 권리에 관한 사항)

순위번호 | 등기목적      | 접수        | 채권액/권리자
---------|--------------|------------|----------------
1        | 근저당권설정  | 2022.6.1   | 채권최고액 2.4억
         |              |            | 근저당권자: A은행
2        | 전세권설정   | 2023.1.15  | 전세금 3억
         |              |            | 전세권자: 박민수

근저당권 이해

근저당 = 담보대출

채권최고액: 2.4억 원
→ 실제 대출금: 약 2억 원 (보통 120%)

채권최고액 = 대출금 × 1.2 (일반적)

근저당 계산:

매매가: 5억 원
근저당 채권최고액: 3억 원
예상 대출금: 약 2.5억 원

잔금일에 말소 예정인지 확인!

전세권 이해

전세권 등기:

전세금: 3억 원
전세권자: 박민수

→ 등기된 전세 = 우선변제권 확보
→ 경매 시 배당 순위 주장 가능

순위의 중요성

등기 순위

먼저 등기된 권리가 우선

1순위: 근저당 2억 (A은행)
2순위: 전세권 3억 (세입자)
3순위: 근저당 1억 (B은행)

경매로 4억 회수 시:
A은행: 2억 전액 회수
세입자: 2억 회수 (1억 미회수)
B은행: 0원

말소기준권리

경매 시 기준이 되는 권리

말소기준권리 이전: 인수 (낙찰자 부담)
말소기준권리 이후: 소멸 (말소됨)

예시:

1. 전세권 3억 (선순위)
2. 근저당 2억 (말소기준권리) ← 경매 원인
3. 근저당 1억 (후순위)

낙찰 시:
- 전세권: 인수 (3억 부담)
- 후순위 근저당: 소멸

권리분석 체크리스트

매매 시

• [ ] 소유자 = 매도인?
• [ ] 가압류, 압류 없음?
• [ ] 경매개시결정 없음?
• [ ] 근저당 잔금일 말소 예정?
• [ ] 전세권자 퇴거 예정?

전세/월세 시

• [ ] 소유자 = 임대인?
• [ ] 가압류, 압류 없음?
• [ ] 근저당 과다하지 않음?
• [ ] 선순위 전세권 없음?
• [ ] 전세가율 적정? (70~80%)

안전 공식

전세 안전 공식:

안전 전세금 = 매매 시세 × 70% - 근저당액

예:
매매 시세: 5억 원
근저당: 2억 원
안전 전세금 = 3.5억 - 2억 = 1.5억 원

위험 사례

Case 1: 가압류 있는 물건

갑구:
1. 소유권이전 (김철수)
2. 가압류 5,000만 원 (OO캐피탈)

위험:
- 채무 문제 있음
- 경매 진행 가능성
- 거래 피하기

Case 2: 근저당 과다

매매가: 3억 원
을구:
1. 근저당 채권최고액 4억 원

위험:
- 대출이 매매가 초과
- 깡통 상태
- 전세 시 보증금 위험

Case 3: 선순위 전세권

매매가: 5억 원
을구:
1. 전세권 3억 원 (2023.1.1)
2. 근저당 2억 원 (2023.6.1)

주의:
- 전세권 선순위
- 매수 시 전세금 승계 또는 반환 필요

등기부등본 발급 순서

온라인 발급 (인터넷등기소)

1단계: 접속

www.iros.go.kr 접속
회원가입 또는 비회원 발급

2단계: 검색

부동산 소재지 입력
아파트: 동, 호수 입력
단독: 지번 입력

3단계: 선택

등기사항전부증명서 선택
발급 또는 열람 선택

4단계: 결제

결제 (700원)
PDF 다운로드 또는 출력

열람 vs 발급

자주 묻는 질문

등기부등본은 얼마나 자주 확인해야 하나요?

A. 계약 당일 반드시 확인하세요. 계약 전 확인한 것과 당일 사이에 새로운 권리가 설정될 수 있습니다.

근저당이 있으면 안 되나요?

A. 아닙니다. 대부분의 부동산에 근저당(대출)이 있습니다. 중요한 것은 잔금일에 말소되는지 확인하는 것입니다.

갑구와 을구 중 뭐가 더 중요한가요?

A. 둘 다 중요합니다. 갑구는 소유권 문제(압류 등), 을구는 담보 문제(대출 등)를 보여줍니다. 모두 확인해야 합니다.

등기부등본에 없는 전세 세입자도 있나요?

A. 네. 전세권 '등기'를 하지 않은 세입자도 많습니다. 이 경우 등기부에 나타나지 않으므로, 매물 확인 시 임차인 유무를 별도로 확인해야 합니다.

핵심 요약

갑구 체크

을구 체크

안전 기준

✓ 소유자 = 계약 상대방
✓ 가압류, 압류 없음
✓ 근저당 잔금일 말소
✓ 전세가율 70% 이하

결론

등기부등본은 3가지만 기억하세요:

계약 당일 반드시 재확인하고, 이상한 점 있으면 거래를 멈추세요!

---

주의사항: 권리분석이 복잡한 경우 전문가 상담을 권장합니다.

> 📌 관련 글: 전세 계약 완벽 가이드

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