전세사기, 계약 전에 막아야 한다
전세사기 피해 규모가 2025년 기준 누적 3조원을 넘어섰다. 한번 당하면 수천만원에서 수억원의 보증금을 날릴 수 있다. 계약 전 30분 투자로 수억원의 피해를 예방할 수 있다. 계약 전·중·후 단계별 체크리스트를 상세히 정리한다.
전세사기 유형별 특징
| 깡통전세 | 매매가 대비 전세가 90% 이상 → 집주인 부도 시 보증금 미반환 | 1~3억원 | 빌라·오피스텔 |
| 대리인 사기 | 위조 위임장으로 가짜 대리인이 계약 | 5천만~2억원 | 1인 가구 |
| 이중계약 | 같은 매물에 여러 세입자와 계약 | 3천만~1억원 | 원룸·다세대 |
| 갭투자 사기 | 전세를 끼고 매입 후 도주 | 1~5억원 | 신축 빌라 |
| 근저당 사기 | 전세 계약 후 선순위 근저당 설정 | 5천만~3억원 | 아파트·빌라 |
계약 전 체크리스트 (10가지)
1. 등기부등본 확인 (가장 중요!)
등기부등본은 계약 당일 반드시 재확인한다. 하루 사이에도 근저당이 설정될 수 있다.
확인 항목 상세:
| 소유자 | 임대인과 일치 | 불일치 또는 법인 명의 |
| 근저당 | 없음 또는 소액 | 매매가 60% 이상 |
| 가압류 | 없음 | 1건이라도 있으면 위험 |
| 압류 | 없음 | 세금 체납으로 압류 |
| 가처분 | 없음 | 소유권 분쟁 중 |
| 신탁등기 | 없음 | 신탁회사 동의 필요 |
확인 방법: 인터넷등기소(iros.go.kr) → 열람 700원, 발급 1,000원
2. 시세 대비 전세가율 확인
| 60% 이하 | ✅ 안전 | 안심하고 계약 가능 |
| 60~70% | ⚠️ 주의 | 보증보험 가입 필수 |
| 70~80% | 🔶 위험 | 계약 재고 권장 |
| 80~90% | 🔴 매우 위험 | 깡통전세 가능성 |
| 90% 이상 | 🚨 극도 위험 | 절대 계약 금지 |
계산 예시:
- 매매가 3억원, 전세가 2.1억원 → 전세가율 70% → ⚠️ 주의
- 매매가 3억원, 전세가 2.7억원 → 전세가율 90% → 🚨 절대 금지
시세 확인 방법: 국토교통부 실거래가 공개시스템, KB부동산, 네이버부동산
3. 임대인 세금 체납 확인
2023년부터 임대인의 국세·지방세 체납 정보 열람이 가능하다.
| 국세 체납 | 세무서 방문 (임대차계약서 지참) | 무료 |
| 지방세 체납 | 구청 세무과 방문 | 무료 |
| 체납 정보 동의 | 임대인 동의 불필요 (2023년 개정) | - |
위험 신호: 국세 100만원 이상 체납 → 국세 우선 징수 → 보증금 위험
4. 다세대·빌라 집중 체크
| 동일 건물 소유자 | 등기부등본 확인 | 한 사람이 여러 호실 소유 |
| 공시가격 | 부동산공시가격 알리미 | 공시가 < 전세보증금 |
| 건물 상태 | 현장 방문 | 관리 불량, 공실 다수 |
| 최근 거래 이력 | 실거래가 조회 | 단기 반복 매매 |
5. 공인중개사 확인
| 중개업 등록 여부 | 국가공간정보포털에서 검색 |
| 공제증서 | 사무소 내 게시 확인 |
| 전문 자격증 | 공인중개사 자격증 원본 확인 |
6. 임대인 신원 확인
- 신분증 원본 대조 (사본 아닌 원본)
- 등기부등본 소유자와 신분증 이름·주민번호 일치 확인
- 대리인 계약 시 → 위임장 + 인감증명서 + 본인 통화 확인
7. 선순위 대출 확인
근저당 설정 금액의
120%가 실제 대출 추정액이다.
- 근저당 1.5억원 → 실제 대출 약 1.25억원
- 매매가 3억 - 대출 1.25억 - 전세 2억 = -0.25억 (부족!) → 깡통전세
8. 건축물대장 확인
- 불법 증축 여부 확인
- 위반건축물 표시 확인
- 용도 확인 (주거용인지)
9. 전입세대 열람
- 주민센터에서 전입세대 확인서 발급
- 선순위 세입자 유무 확인
- 임대인 동의 필요 (거부 시 의심)
10. 현장 방문 필수
- 실제 거주 가능한 상태인지 확인
- 주변 시세 비교 (너무 싸면 의심)
- 이웃 거주민에게 건물 상태 문의
계약 시 체크리스트 (5가지)
11. 계약서 특약 필수 기재
| "보증금 반환 지연 시 연 OO% 지연이자" | 보증금 미반환 시 이자 청구 |
| "근저당 설정 시 임차인 동의 필수" | 추가 담보 설정 방지 |
| "전세보증보험 가입 협조" | 보증보험 거부 시 계약 해지 |
| "임대인 세금 체납 없음 확인" | 체납 사실 은폐 시 해지 사유 |
12. 보증금 입금 계좌 확인
- 임대인 본인 명의 계좌에만 입금
- 제3자 계좌 입금 절대 금지
- 계좌명과 계약서 임대인명 일치 확인
13. 등기부등본 계약 당일 재확인
- 계약 당일 아침에 등기부등본 재발급
- 잔금일에도 반드시 재확인
- 근저당 추가 설정 여부 체크
14. 잔금 지급 동시 이행
- 잔금일: 열쇠 인수 + 전입신고 + 확정일자 동시
- 잔금 지급 전 등기부등본 최종 확인
15. 계약서 2부 작성
- 임대인·임차인 각 1부 보관
- 공인중개사 직인 날인 확인
계약 후 체크리스트 (5가지)
16. 전입신고 + 확정일자 즉시
| 전입신고 | 이사 당일 | 대항력 발생 (익일 0시부터) |
| 확정일자 | 전입신고와 동시 | 우선변제권 확보 |
| 점유 개시 | 실거주 시작 | 대항력 유지 요건 |
주의: 전입신고 후 다른 곳으로 전출하면 대항력 상실
17. 전세보증보험 가입
| HUG (주택도시보증공사) | 0.115~0.154% | 전세가율 90% 이하 | 최대 7억원 |
| SGI서울보증 | 0.154~0.195% | 전세가율 100% 이하 | 최대 5억원 |
| 한국주택금융공사 | 0.05~0.10% | 전세대출 연계 시 | 대출금액 |
가입 비용 예시 (보증금 2억원):
| HUG | 23~30.8만원 | 46~61.6만원 |
| SGI | 30.8~39만원 | 61.6~78만원 |
2억원 보호에 연 23만원이면 반드시 가입해야 한다.18. 등기부등본 정기 확인
- 입주 후에도 3개월마다 등기부등본 확인
- 근저당 추가 설정, 소유권 변동 모니터링
- 이상 발견 시 즉시 전세보증보험 기관에 연락
19. 임대차 신고
- 보증금 6천만원 이상 또는 월세 30만원 이상 → 임대차 신고 의무
- 계약 후 30일 이내 주민센터 또는 온라인 신고
- 미신고 시 과태료 부과 (2024년부터 시행)
20. 계약 만료 6개월 전 갱신 결정
- 갱신 의사 통보: 만료 6~2개월 전
- 갱신 거절 시 → 보증금 반환 준비 확인
- 계약갱신청구권: 1회 사용 가능 (5% 상한)
깡통전세 판별 공식
안전 마진 = 매매가 - (선순위 대출 + 전세보증금)
예시 1) 안전 마진 양수 → 안전
매매가 4억 - 대출 1억 - 전세 2억 = +1억 ✅
예시 2) 안전 마진 음수 → 깡통전세
매매가 3억 - 대출 1억 - 전세 2.5억 = -0.5억 ❌
매매가별 안전 전세보증금 한도
| 매매가 | 선순위 대출 0 | 선순위 대출 5천만 | 선순위 대출 1억 |
| 2억원 | 1.4억 이하 | 1억 이하 | 7천만 이하 |
| 3억원 | 2.1억 이하 | 1.7억 이하 | 1.4억 이하 |
| 4억원 | 2.8억 이하 | 2.4억 이하 | 2.1억 이하 |
| 5억원 | 3.5억 이하 | 3.1억 이하 | 2.8억 이하 |
기준: 전세가율 70% 이하 안전 마진전세사기 피해 시 대응 방법
| 1단계 | 내용증명 발송 (보증금 반환 요구) | 우체국 |
| 2단계 | 임차권등기명령 신청 | 관할 법원 |
| 3단계 | 전세사기 피해 신고 | 경찰서 |
| 4단계 | 전세보증보험 보증금 청구 | HUG/SGI |
| 5단계 | 법적 소송 (보증금 반환 소송) | 법원 |
| 6단계 | 전세사기 피해지원법 지원 신청 | LH/지자체 |
임차권등기명령: 전출해도 대항력을 유지할 수 있는 제도. 비용 약 3만원.
자주 묻는 질문
Q. 전세보증보험 가입이 거절되면 어떻게 하나요?
A. HUG에서 거절되면 SGI서울보증을 시도하세요. SGI는 전세가율 100%까지 수용합니다. 두 곳 모두 거절이면 해당 매물이 위험하다는 신호이므로
계약을 포기하는 것이 안전합니다. 보증보험 거절 사유는 매매가 대비 전세가가 너무 높거나, 임대인이 다수 채무가 있는 경우입니다.
Q. 법인 명의 임대인과 계약해도 되나요?
A. 법인 명의 자체가 위험한 것은 아니지만, 추가 확인이 필요합니다. 법인등기부등본에서 대표자 확인, 법인의 재무상태(부채비율) 확인, 전세보증보험 가입 가능 여부를 반드시 체크하세요. 소규모 법인이나 신설 법인은 주의가 필요합니다.
Q. 대리인과 계약하는 경우 어떻게 확인하나요?
A. ①인감증명서 원본(3개월 이내 발급) ②위임장(인감도장 날인) ③대리인 신분증을 모두 확인하세요. 추가로
임대인 본인에게 직접 전화하여 위임 사실을 확인하는 것이 필수입니다. 전화 통화를 거부하면 계약을 중단하세요.
Q. 전세 만기 후 보증금을 안 돌려주면?
A. ①먼저 내용증명을 보내 보증금 반환을 공식 요구합니다. ②전세보증보험에 가입했다면 보증 기관에 보증금 대위변제를 청구합니다 (보통 1~3개월 소요). ③미가입이라면 임차권등기명령(비용 3만원)을 신청하여 대항력을 유지한 채 이사한 후, 보증금 반환 소송을 진행합니다.
핵심 요약
| 계약 전 | 등기부등본 + 전세가율 + 세금체납 | ⭐⭐⭐ |
| 계약 시 | 특약 기재 + 본인 계좌 입금 + 당일 재확인 | ⭐⭐⭐ |
| 계약 후 | 전입신고 + 확정일자 + 전세보증보험 | ⭐⭐⭐ |
| 거주 중 | 3개월마다 등기부등본 확인 | ⭐⭐ |
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