전세 계약 | 안전한 전세 계약을 위한 필수 체크리스트
큰 금액이 오가는 전세 계약. 사기 피하고 안전하게 계약하는 방법을 알려드립니다.
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이 글에서 다루는 내용
- 전세 계약 전 준비
- 매물 확인 단계
- 집주인(임대인) 확인
- 계약 체결
전세 계약 전 준비
예산 설정
적정 전세금 = 월 소득의 25~30개월분
월 소득 300만 원
적정 전세금: 7,500만~9,000만 원자금 구성:
- 자기자본
- 전세자금대출
- 버팀목전세자금 (정부 지원)
지역 선정 기준
| 항목 | 체크 포인트 |
| 교통 | 출퇴근 시간, 지하철 거리 |
| 편의시설 | 마트, 병원, 은행 |
| 안전 | 치안, CCTV |
| 주변 시세 | 적정 전세가 확인 |
매물 확인 단계
등기부등본 필수 확인
열람 방법:
- 인터넷등기소 (www.iros.go.kr)
- 발급비용: 700원
| 구분 | 확인 내용 | 위험 신호 |
| 표제부 | 주소, 면적 | 불일치 |
| 갑구 | 소유자 | 계약 상대방 불일치 |
| 갑구 | 압류, 가압류 | 있으면 위험 |
| 을구 | 근저당(대출) | 과다 설정 |
| 을구 | 전세권 | 선순위 있으면 주의 |
근저당 계산법
안전한 전세금 = 시세 - 근저당 - 여유
매매 시세: 5억 원
근저당(대출): 2억 원
안전 마진: 20%
안전 전세금 = 5억 × 80% - 2억 = 2억 원
※ 전세가 3억이라면? 위험!전세가율 확인
전세가율 = 전세금 ÷ 매매가 × 100
| 전세가율 | 평가 |
| 60% 이하 | 안전 |
| 60~70% | 주의 |
| 70~80% | 위험 |
| 80% 이상 | 매우 위험 |
매매가 3억, 전세금 2.8억
전세가율: 93%
→ 집값 하락 시 보증금 미회수 위험건축물대장 확인
확인 방법:
- 정부24 (www.gov.kr)
- 무료 발급
- 위반건축물 여부
- 용도 (주거용 맞는지)
- 면적 일치 여부
집주인(임대인) 확인
진짜 소유자인지 확인
필수 확인:
대리인 계약 시
요구 서류:
- 소유자 인감증명서
- 위임장 (인감 날인)
- 소유자 신분증 사본
- 대리인 신분증
- 소유자에게 직접 전화 확인
- 영상통화 권장
공동 소유 주택
주의:
- 지분 소유자 전원 동의 필요
- 한 명이라도 빠지면 계약 무효 가능
계약 체결
계약 전 최종 확인
- [ ] 등기부등본 당일 재발급
- [ ] 임대인 신분증 확인
- [ ] 계약 주소와 등기 주소 일치
- [ ] 특약사항 협의
임대차계약서 핵심 내용
| 항목 | 확인 사항 |
| 임대인/임차인 | 인적사항 정확 |
| 부동산 표시 | 주소, 면적 |
| 보증금/월세 | 금액, 지급 방법 |
| 계약기간 | 시작일~종료일 (최소 2년) |
| 특약사항 | 수리비, 시설물 등 |
특약사항 예시
필수 특약:
1. 임대인은 보증금 반환 시까지 근저당 설정을
현재 수준 이상으로 증가시키지 않는다.
2. 잔금일까지 선순위 권리관계 변동 시
임차인은 계약을 해제할 수 있다.
3. 전세보증금반환보증 가입에 협조한다.
4. 계약 기간 중 매매 시 임차인에게 통보한다.계약금 지급
통상 전세금의 5~10%
주의사항:
- 임대인 본인 명의 계좌로 입금
- 계좌 예금주 확인 필수
- 현금 지급 자제 (증거 남기기)
잔금일 (입주일)
잔금 지급 전 확인
당일 등기부등본 재확인:
- 새로운 권리 설정 없는지
- 압류, 가압류 없는지
- 소유자 변경 없는지
잔금 지급
안전한 방법:
시설물 인수인계
체크리스트:
- [ ] 수도, 전기, 가스 작동
- [ ] 보일러 작동
- [ ] 창문, 문 잠금장치
- [ ] 기존 하자 사진 촬영
- [ ] 관리비 정산
전입신고와 확정일자
전입신고
기한: 이사 후 14일 이내
방법:
- 주민센터 방문
- 정부24 온라인
- 신분증
- 임대차계약서
확정일자
정의: 계약서에 공적 날짜 도장
받는 곳:
- 주민센터
- 등기소
- 공증사무소
대항력과 우선변제권
대항력 = 전입신고 + 점유
제3자(새 집주인 등)에게
"나 여기 살아요" 주장 가능
→ 계약 기간까지 거주 보장우선변제권 = 대항력 + 확정일자
경매 시 보증금 우선 회수
→ 후순위 권리자보다 먼저 받음발생 시점:
전입신고 + 확정일자 다음날 0시부터 효력
예: 1월 15일 전입신고 + 확정일자
→ 1월 16일 0시부터 효력 발생전세보증보험
왜 필요한가?
보장 내용:
- 임대인 보증금 미반환 시 보증기관이 대신 지급
- 임차인은 보증기관에서 보증금 수령
보증 상품 비교
| 기관 | 상품명 | 보증료 |
| HUG | 전세보증금반환보증 | 0.115~0.154% |
| SGI서울보증 | 전세금보장신용보험 | 0.183~0.247% |
| HF한국주택금융공사 | 전세금안심대출보증 | 0.05~0.1% |
HUG 전세보증금반환보증
가입 조건:
| 항목 | 조건 |
| 주택 유형 | 아파트, 연립, 다세대, 단독 |
| 전세금 한도 | 수도권 7억, 비수도권 5억 |
| 전세가율 | 90% 이하 권장 |
| 계약 잔여기간 | 1개월 이상 |
- 위반건축물
- 전세가율 과다 (100%+)
- 선순위 과다
가입 방법
보증료 예시:
전세금 3억 원
보증료율 0.115%
연 보증료: 345,000원계약 갱신
계약갱신청구권
내용:
- 임차인이 1회 갱신 청구 가능
- 최대 4년 거주 보장 (2+2년)
- 계약 만료 6개월~1개월 전 행사
- 임대인 거절 사유 없을 때
전월세상한제
인상 한도: 기존 보증금의 5%
기존 전세금 3억 원
최대 인상: 1,500만 원
갱신 후 최대: 3억 1,500만 원갱신 거절 사유
임대인이 거절할 수 있는 경우:
- 본인 또는 직계존비속 실거주
- 재건축, 리모델링
- 임차인 의무 위반
- 합의 해지
계약 종료와 보증금 반환
보증금 반환 절차
1. 사전 통보:
- 계약 만료 2개월 전 통보
- 묵시적 갱신 방지
- 이사일 확정
- 시설물 원상복구
- 열쇠 반납
- 보증금 수령
- 전출신고
보증금 미반환 시
1단계: 내용증명 발송
"○월 ○일까지 보증금 반환 요청"
증거 확보 목적2단계: 임차권등기명령
이사 후에도 대항력 유지
법원에 신청3단계: 지급명령/소송
법원 지급명령 신청
또는 민사소송 제기4단계: 보증보험 청구
전세보증보험 가입 시
보증기관에 보증금 청구전세 사기 예방
사기 유형
| 유형 | 특징 |
| 깡통전세 | 전세가율 100% 초과 |
| 이중계약 | 동일 물건 여러 명과 계약 |
| 위조 계약 | 가짜 소유자, 위조 서류 |
| 대리인 사기 | 허위 위임장 |
예방 수칙
- [ ] 등기부등본 직접 확인 (당일 발급)
- [ ] 전세가율 70% 이하 선택
- [ ] 임대인 신분 직접 확인
- [ ] 전세보증보험 가입
- [ ] 확정일자 당일 받기
- [ ] 계약금은 소액만 (10% 이내)
- [ ] 현금 거래 절대 금지
체크리스트 요약
계약 전
- [ ] 등기부등본 확인
- [ ] 전세가율 계산
- [ ] 건축물대장 확인
- [ ] 시세 조사
계약 시
- [ ] 등기부등본 당일 재확인
- [ ] 임대인 신분증 확인
- [ ] 계약서 특약 확인
- [ ] 계약금 적정 금액 (10%)
잔금일
- [ ] 등기부등본 최종 확인
- [ ] 잔금 이체 (임대인 계좌)
- [ ] 시설물 인수인계
- [ ] 열쇠 수령
입주 후
- [ ] 전입신고 (당일!)
- [ ] 확정일자 (당일!)
- [ ] 전세보증보험 가입
- [ ] 하자 사진 촬영
자주 묻는 질문
Q1. 전입신고와 확정일자 중 뭐가 더 중요한가요?
A. 둘 다 필수입니다. 전입신고만 하면 대항력만 생기고, 확정일자까지 받아야 우선변제권이 생깁니다. 입주 당일 둘 다 하세요.
Q2. 전세보증보험 꼭 가입해야 하나요?
A. 강력 권장합니다. 보증료 몇십만 원으로 수억 원 보증금을 보호할 수 있습니다. 특히 전세가율이 높거나 개인 임대인 물건은 필수입니다.
Q3. 임대인이 바뀌면 어떻게 되나요?
A. 대항력이 있으면 새 집주인에게도 계약 효력이 유지됩니다. 단, 전입신고와 확정일자를 받은 상태여야 합니다.
결론
전세 계약의 핵심은 사전 확인과 권리 보호입니다.
이 네 가지만 지켜도 대부분의 위험을 피할 수 있습니다.
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주의사항: 전세 계약은 금액이 크므로 신중하게 진행하세요.
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