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동거주택 상속공제 조건 — 부모님 집 상속세 6억까지 줄이는 방법 (2026)

📅 2026년 8월 13일 ⏱️ 5분 읽기 ✍️ kimyido

동거주택 상속공제란

부모를 모시고 살던 자녀가 그 집을 상속받을 때 상속세 부담을 크게 줄여주는 제도입니다. 요건을 충족하면 주택가액(담보 채무 차감 후)의 100%를 최대 6억원까지 상속세 과세가액에서 공제합니다(상속세 및 증여세법 제23조의2).

서울 아파트 중위가격이 9억원 안팎인 시대에, 일괄공제 5억 + 동거주택 공제 6억을 합치면 집 한 채 상속은 상속세 없이 마무리되는 경우가 많습니다. 부모 봉양 실태를 세제로 보상하는 취지의 제도입니다.

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요건

내용

① 10년 동거	피상속인(부모)과 상속인(자녀)이 상속개시일부터 소급해 10년 이상 계속 한 주택에서 동거
② 1세대 1주택	동거 기간 내내 피상속인과 상속인이 1세대를 구성하면서 1주택을 유지
③ 무주택 상속인	상속개시일 현재 상속받는 자녀가 무주택자(또는 피상속인과 공동으로 그 주택만 보유)

핵심 포인트:

10년은 자녀가 미성년자인 기간을 제외하고 계산합니다. 성인이 된 후 10년입니다.
동거 기간 중 이사를 했더라도 계속 함께 살았다면 기간은 이어집니다(같은 집일 필요는 없고, 상속받는 주택에서의 동거가 요건 판단의 기준이 되는 시점 요건을 충족해야 함).
징집, 취학, 근무상 형편, 질병 요양 등 부득이한 사유로 떨어져 산 기간은 동거로 보되, 그 기간은 10년에 산입하지 않습니다.
공제 대상은 직계비속(자녀)과 그 배우자입니다. 배우자(피상속인의 배우자)는 배우자 상속공제를 받으므로 이 제도의 대상이 아닙니다.

10년 이상 아버지를 모시고 산 무주택 아들이 시가 9억원(담보대출 1억)의 아파트를 상속받는 경우:

같은 집을 동거 요건 없이 상속받으면 일괄공제 5억만 적용되어, 나머지 금액에 10~40% 세율이 붙습니다. 요건 충족 여부에 따라 세금이 수천만 원 이상 갈리는 구조입니다.

주민등록만 같이 두고 실제로는 따로 산 경우 — 세무서는 실제 거주 여부를 봅니다. 관리비 납부 내역, 카드 사용지역 등으로 확인될 수 있습니다.

동거 기간 중 자녀가 잠깐 주택을 보유했던 경우 — 1세대 1주택 요건이 깨져 탈락합니다. 분양권·조합원입주권도 2021년 이후 취득분부터는 주택 수에 영향을 줄 수 있어 주의가 필요합니다.

상속개시일에 자녀 배우자 명의 주택이 있는 경우 — 무주택 판정은 세대 기준이므로 배우자 보유 주택도 걸립니다.

10년을 며칠 못 채운 경우 — 기간 요건은 엄격하게 적용됩니다. 예외가 없습니다.

일괄공제(5억) 와 중복 적용됩니다.
배우자 상속공제와도 병행 가능하지만, 대상 재산이 다릅니다(주택은 자녀가, 다른 재산은 배우자가 받는 식의 분할 설계 가능). 자세한 내용은 배우자 상속공제 계산법을 참고하세요.
상속받은 주택을 나중에 팔 때의 양도소득세는 별개 문제입니다. 취득가액이 상속 당시 평가액이 되므로, 상속 시점 평가 방법(시가 vs 기준시가)이 향후 양도세에도 영향을 줍니다.