전세 계약서 작성 전 꼭 확인할 15가지 항목
전세 계약서, 이 정도는 꼭 확인하세요
전세사기의 대부분은 계약서 미흡에서 비롯됩니다.
> 핵심 요약: 이 글에서 가장 중요한 내용을 먼저 확인하세요.
계약 체결 전에 이 15가지를 반드시 확인하세요.
계약서 필수 항목 체크리스트
1. 당사자 정보
□ 임대인(집주인) 성명이 등기부등본 소유자와 일치
□ 임대인 주소 명확히 기재
□ 임차인(세입자) 정보 정확히 기재
□ 신분증 확인 완료2. 부동산 정보
□ 건물 주소 정확히 (시·도·구·동·번지)
□ 건물 면적 기재
□ 전세금액 명확히 (○○○만 원)
□ 관리비 포함 여부 명시
□ 전기/가스/수도 기본요금 누가 내는지 명시3. 계약 기간
□ 계약 시작일 명확히
□ 계약 종료일 명확히
□ 입주 가능일 명확히
□ 계약 연장 조건 명시 (없으면 "연장 불가"라고)4. 보증금 반환
□ "계약 종료 후 ○월 ○일까지 전액 반환"이라고 명시
□ 반환받을 계좌 명시 (중요!)
□ "선금리" 명시 (있으면 금액)
□ 공제 항목이 명확한가 (없으면 명시)5. 임대인 채무
□ 근저당(은행 담보)이 전세금보다 작은가?
□ 강제집행 기록 없는가? (등기부 확인)
□ 여러 세입자의 전세금 합계가 집값 이상은 아닌가?중요: 만약 집값 < 임대인 채무라면 절대 계약 금지!
6. 현재 거주자 정보
□ 현재 세입자 있는가?
□ 있다면 언제 나가는가?
□ 보증금이 얼마인가?
□ 언제까지 보장되는가?중요: 현재 세입자 보증금이 당신 보증금보다 크면 위험!
7. 우선순위 (가장 중요!)
□ 당신의 보증금이 몇 순위인가?
예: 1순위 (최고 안전)
예: 2순위 (위에 은행 1억 원 있음 = 위험)
예: 3순위 이상 (매우 위험)
□ 앞 순위 채무가 정확히 무엇인가?
예: 은행 1억 원 근저당 (안전)
예: 전세금 1.5억 원 (위험 - 임대인이 못 돌려줄 수 있음)8. 특약사항 (매우 중요!)
□ "이사 전 사진 촬영" 조항
□ "기존 결함 확인서"
□ "계약 취소 시 위약금" 명시
□ "계약금 전액 보호" 명시
□ "보증금 반환 보증보험 가입" 확인9. 서명 및 인감
□ 임대인 서명 (또는 인감)
□ 임차인 서명 (또는 인감)
□ 증인(중개인) 서명
□ 수정 시 서명 확인
□ 날짜 명확히 (○월 ○일)10. 부동산 중개인
□ 중개인 성명
□ 중개소 주소/전화
□ 공인중개사 등록증 번호
□ "중개수수료 ○○만 원" 명시위험한 조항 (절대 금지!)
❌ 이런 조항은 거절하세요:
"계약서에 적힌 금액과 실제 지불 금액이 다릅니다"
→ 위조 계약서 = 범죄
"이사 가면서 시설 파손 시 임차인 책임"
→ 정상 마모는 임대인 책임
"계약금은 돌려주지 않습니다"
→ 불공정 계약 = 무효
"계약 중도 취소 시 계약금 전액 몰수"
→ 과도한 위약금계약서 작성 후 반드시 할 것
1단계: 계약서 사본 받기
□ 임대인 사본 (서명된 원본)
□ 임차인 사본 (당신이 보관)
□ 중개인 사본
□ 3부 모두 동일한가?2단계: 서류 확인
□ 등기부등본 (최신 본본)
□ 임대인 신분증 사본
□ 임차인 신분증 사본
□ 중개인 면허증 사본3단계: 보증금 입금
□ 임대인 계좌로 계약금 입금
□ 통장 영수증 받기 (중요!)
□ 계약금 영수증 받기4단계: 보증금 보험 가입
□ 계약 직후 바로 신청
□ 지연하면 가입 불가
□ 비용 약 0.5~1%5단계: 전월세 신고
□ 30일 이내 주민센터 신고
□ 신고증 발급 받기
□ 보증금 반환 시 필요계약서 확인 시 함께 할 것
1. 변호사 또는 법무사 상담
- 비용: 30~50만 원
- 계약서 검토 1시간 정도
- 리스크 감지 가능
"이 조항은 무엇을 의미하나요?"
"혹시 위험한 부분 있나요?"
"비슷한 계약에서 문제 있었나요?"3. 임대인과 직접 대화
"위 항목들이 맞는지 확인하겠습니다"
"계약 취소 시 어떻게 되는지 확인하겠습니다"
"보증금 반환일이 꼭 가능한가요?"자주 묻는 질문
Q. 계약서 한 글자라도 손으로 고칠 수 있나? A. 가능하지만 그 부분에 모두 서명해야 함. 가능하면 새로 인쇄.
Q. 계약서에 없는 약속은 지켜질까? A. 거의 안 됩니다. "구두 약속"은 무효. 반드시 계약서에 기재.
Q. 계약 후 조항 수정 가능한가? A. 가능하지만 임대인 동의 필수. 계약 전에 완벽히 확인하는 것이 최선.
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