부동산 경매 입문 - 초보자가 알아야 할 기본기

경매로 시세보다 20~30% 싸게 집을 살 수 있다는 말, 맞긴 한데 그게 쉬운 일은 아니다.

> 핵심 요약: 이 글에서 가장 중요한 내용을 먼저 확인하세요.

경매의 기본 흐름

물건 검색: 대법원 경매정보 사이트(auction.courtnet.go.kr)

권리분석: 등기부등본, 현황조사서, 감정평가서 확인

현장답사: 실제로 가서 봐야 한다

입찰: 법원에서 입찰표 작성, 보증금 납부

낙찰: 최고가 입찰자에게 낙찰

잔금 납부: 보통 1개월 내

인도: 점유자 퇴거 (여기가 제일 골치)

권리분석 - 제일 중요한 부분

말소기준권리

매각으로 소멸되는 권리와 인수해야 하는 권리를 구분하는 기준.

• 저당권, 가압류, 압류 → 대부분 소멸
• 최선순위 임차인, 법정지상권 → 인수해야 할 수 있음

배당 순서

경매 비용

최우선변제권 (소액임차인)

저당권, 확정일자 있는 임차인 (설정 순서대로)

일반 채권

주의해야 할 물건

절대 초보자가 건드리면 안 되는 물건:

• 유치권 있는 물건
• 법정지상권 관련 토지
• 선순위 임차인이 있는 물건
• 지분 경매

입찰가 결정

감정가의 70~80% 선에서 시작하되:

• 1회 유찰 → 최저가 20% 하락
• 2회 유찰 → 다시 20% 하락
• 인기 지역은 감정가 이상으로 낙찰되기도 함

서울 아파트 경매는 감정가 대비 90~100%에 낙찰되는 경우가 많아서 "경매 = 싸다"는 등식이 꼭 성립하지는 않는다.

초보자 추천 물건

처음엔 아파트 경매부터 시작하는 게 좋다.

• 권리관계가 깨끗한 경우가 많음
• 시세 파악이 쉬움
• 입찰 경험 쌓기 좋음

다세대주택이나 상가는 경험 쌓고 나서.

비용 정리

• 취득세: 4% (주택 기준, 감면 있을 수 있음)
• 명도 비용: 0~수백만원 (점유자에 따라)
• 법무사 수수료: 50~100만원
• 이사비 지원금: 점유자 협의 시

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