🏢 부동산

다주택자 세금 폭탄 | 종부세·양도세·재산세 완벽 정리

📅 2025년 8월 20일 ⏱️ 8분 읽기 ✍️ kimyido

다주택자 세금 구조

주택 1채 vs 2채 vs 3채

보유 현황별 세금 비교:

1채 (자기집):
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재산세: 0.1%
종부세: 0% (1채 비과세)
양도세: 양도차익의 20~40% (비과세 조건 충족)
총 연 부담: 1~2%

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2채:
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재산세: 0.1% + 0.2% (2배)
종부세: 6억 원 이상 시작 (0.6~3%)
양도세: 양도차익의 40% (높아짐)
총 연 부담: 3~5% (극적 증가)

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3채+:
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재산세: 0.1% + 0.2% + 0.3% + ...
종부세: 매우 높음 (3~4%)
양도세: 양도차익의 60% (매우 높음)
종합소득세: 임차료에 13.2% 추가
총 연 부담: 5~10% 이상 (매우 높음)

다주택자 주요 세금

1) 종부세 (종합부동산세)

과세 기준:
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개인의 전국 부동산 합산가격 6억 원 초과 시 부과

세율:
• 6~9억 원: 0.6%
• 9~15억 원: 1.0%
• 15억 원+: 1.5~2.0%

예시:
3억 원 집 2채 = 6억 원
→ 0.6% × (6억-6억) = 0원 (비과세)

3억 원 집 2채 + 1억 원 추가 = 7억 원
→ 0.6% × (7억-6억) = 60만 원 (과세)

주의:
합산가격 기준이므로 집의 합계를 봐야 함

2) 양도세 (부동산 판매 시)

비과세 조건 (자기집):
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• 1주택만 소유
• 보유 기간 2년 이상 (또는 거주 1년)
• 판매 전 거주

→ 비과세

2주택 이상:
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양도차익 과세

세율:
• 보유 1년 이내: 60% (매우 높음)
• 보유 2년 이상: 40~50%
• 보유 3년 이상: 30~40%

예시:
5,000만 원에 산 집
1억 원에 판 집
차익: 5,000만 원

다주택자 1년 내 판매:
양도세 = 5,000만 × 60% = 3,000만 원

지방세: 추가 200만 원
총 세금: 3,200만 원

결과: 1억 원 판매 → 순소득 6,800만 원

3) 재산세

일반 재산세:
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세율: 0.1~0.4% (지자체별)

1주택:
3억 원 집 × 0.1% = 30만 원

2주택:
3억 원 집 2채 × 0.2% = 120만 원 (4배 증가)

3주택+:
3억 원 집 3채 × 0.3% = 270만 원 (9배 증가)

문제:
주택 수가 많을수록 세율 급증
(1채 당 0.1%씩 추가)

다주택자 절세 전략

Strategy 1: 사전 계획 (구매 전)

Step 1: 현재 보유 상황 파악
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자기집(X) + 전세금으로 받은 집(Y)
→ 2주택 소유 상태

Step 2: 새 집 구매 고려
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"3주택이 되면 세금 폭탄"
→ 기존 집 1채 판매 후 새 집 구매
(3주택 상태 회피)

Step 3: 순서 결정
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1) 자기집 살 때까지만 1주택 유지
2) 보유 기간 2년 이상 지난 후 판매
3) 새로운 자기집 구매

결과: 비과세 또는 낮은 세율 적용

Strategy 2: 법인화 (고급 전략)

개인 소유 (다주택):
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세금: 종부세 + 양도세 + 재산세 높음
연 부담: 연 5~10%

법인 소유:
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세금: 종부세 다름, 양도세 낮음
연 부담: 연 2~4%

단점:
• 법인 설립비: 300~500만 원
• 연간 세무 비용: 200~400만 원
• 복잡한 세무 처리

권장:
부동산이 5억 원 이상일 때만 추천
(절세 효과가 충분해야 함)

Strategy 3: 임대소득 신고 (절세)

미신고 상황:
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월세 1,000만 원 미신고
→ 세금 회피 (위험)

신고 상황:
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월세 1,000만 원 신고
종합소득세: 약 150만 원/년
→ 비용 처리 가능 (감가상각 등)

실제 효과:
비용 처리로 실 세금: 50~80만 원/년
정상 신고 추천

다주택자 세금 연간 시뮬레이션

Case: 3억 원 집 2채 (월세 거주)

보유 상황:
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1) 자기집 3억 원 (보유 2년)
2) 월세 집 3억 원 (월세 100만 원)

연간 세금:
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1. 재산세:
   자기집: 30만 원 × 1배 = 30만 원
   월세집: 30만 원 × 2배 = 60만 원
   소계: 90만 원

2. 종부세:
   합산가격 6억 원 - 기준액 6억 원 = 0원
   (비과세)

3. 임차료 소득세:
   월 100만 원 × 12월 = 1,200만 원
   소득세(13.2%) = 약 150만 원

4. 지방세:
   임차료 지방소득세 = 약 30만 원

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총 연 세금: 약 270만 원
연 수익: 1,200만 원
순이익: 930만 원
실 수익률: 약 1.5% (월세 수익만 계산)

자주 묻는 질문 (FAQ)

1. 2주택 소유하면 종부세를 무조건 내나요?

A. 합산가격 6억 원을 초과할 때만 내납니다.

판단:

2주택 각 2.5억 원 = 5억 원
→ 종부세 0원 (6억 미만)

2주택 각 3억 원 = 6억 원
→ 종부세 0원 (정확히 6억, 비과세)

2주택 각 3.5억 원 = 7억 원
→ 종부세 발생 (0.6% × 1억 = 60만 원)

핵심: "합산가격 6억 원 초과"가 기준

2. 전세금으로 받은 집도 "주택"으로 세는가요?

A. 예, 보증금 규모와 상관없이 주택으로 계산됩니다.

세금 관점:
전세금 3억 원 = 주택 1채
보증금 5,000만 원 = 주택 1채
월세 집 = 주택 1채

결과: 3채 보유 상태

세금 부담:
매우 높아짐 (전세는 실제 자산 아닌데도 세금)

불공정성:
정부도 인식 → "전세 구분 검토" 중

3. 다주택자가 1주택으로 전환하려면?

A. 1채를 제외한 모든 주택을 처분해야 합니다.

절차:

현재 상황: 3주택 보유
목표: 1주택 (자기집)으로 전환

방법:
1단계: 전세금 집 매도
        (또는 전세 종료하고 계약금 환급)

2단계: 월세 집 매도

3단계: 자기집만 남김

결과:
→ 1주택 소유자로 변경
→ 다음 판매 때 비과세 가능
→ 재산세도 정상 수준

시간:
매도 완료까지 3~6개월 소요

4. 다주택자 양도세 계산 어떻게 하나요?

A. 차익(판매가 - 취득가) × 세율입니다.

예시:

구매가: 3억 원
판매가: 4억 원
차익: 1억 원

다주택 1년 내 판매:
양도세 = 1억 × 60% = 6,000만 원

다주택 2년 이상 보유 후 판매:
양도세 = 1억 × 50% = 5,000만 원

다주택 3년 이상 보유 후 판매:
양도세 = 1억 × 40% = 4,000만 원

지방세:
추가 5~10% (양도세의)

총액:
1년 내: 약 6,500만 원
2년 이상: 약 5,500만 원