아파트 매매 절차 | 계약부터 잔금까지 총정리

목차

매매 절차 전체 흐름

1단계: 매물 탐색

2단계: 현장 방문

3단계: 가계약 (선택)

4단계: 본계약

5단계: 중도금 (선택)

6단계: 잔금 및 소유권 이전

7단계: 입주 및 전입신고

매매 비용 총정리

자주 묻는 질문

체크리스트 요약

결론

내 집 마련의 첫걸음, 아파트 매매. 복잡해 보이는 절차를 단계별로 쉽게 알려드립니다.

매매 절차 전체 흐름

7단계 프로세스

1. 매물 탐색 및 선정
    ↓
2. 현장 방문 및 확인
    ↓
3. 가계약 (선택)
    ↓
4. 본계약 체결
    ↓
5. 중도금 지급 (선택)
    ↓
6. 잔금 및 소유권 이전
    ↓
7. 입주 및 전입신고

소요 기간

단계

소요 기간

매물 탐색	1~3개월
계약~잔금	보통 1~2개월
등기 완료	잔금 후 1~2주
전체	약 2~4개월

1단계: 매물 탐색

예산 수립

구입 가능 금액 계산:

보유 현금 + 대출 가능액 = 구입 가능가

예:
자기자본: 3억 원
대출 가능: 2억 원 (LTV 50%)
구입 가능: 5억 원

추가 비용 고려:

비용	금액 (5억 기준)

취득세	약 550만 원 (1.1%)
중개수수료	약 200~400만 원
등기비용	약 50~100만 원
이사비	약 50~100만 원
합계	약 850~1,150만 원

매물 검색

온라인 플랫폼:

플랫폼

특징

네이버 부동산	가장 많은 매물
직방	직거래 매물
다방	아파트/오피스텔
호갱노노	실거래가 비교
아실	시세 분석

확인 사항:

• 실거래가 조회
• 시세 추이
• 주변 인프라
• 학군
• 교통

지역 선정 기준

항목

체크 포인트

교통	지하철역 거리, 버스 노선
학군	학교 거리, 학업 성취도
편의시설	마트, 병원, 공원
개발호재	GTX, 재건축 등
치안	범죄율, CCTV

2단계: 현장 방문

방문 전 준비

확인 서류:

• 등기부등본 열람
• 건축물대장 열람
• 토지이용계획확인서

등기부등본 확인 포인트:

구분

확인 내용

갑구	소유자, 압류, 가처분
을구	근저당(대출), 전세권

현장 확인 체크리스트

외부 확인:

• [ ] 건물 외관 상태
• [ ] 주차장 여유
• [ ] 쓰레기 분리수거장
• [ ] 놀이터, 조경
• [ ] 단지 내 소음

내부 확인:

• [ ] 채광 (오전/오후 방문 권장)
• [ ] 환기 상태
• [ ] 층간소음 (윗집 소리)
• [ ] 수압 (화장실, 주방)
• [ ] 곰팡이, 누수 흔적
• [ ] 창문 방향, 전망
• [ ] 수납공간
• [ ] 주방 상태
• [ ] 보일러 연식

층별 장단점

층

장점

단점

저층 (1~5층)	이동 편리, 저렴	사생활, 소음, 벌레
중층 (6~15층)	균형 잡힌 선택	특별한 장단점 적음
고층 (16층+)	전망, 채광, 조용	엘리베이터 의존, 고가
최상층	최고 전망	누수, 냉난방비

방향별 특징

방향

특징

남향	채광 최고, 선호 1순위
남동향	오전 햇빛, 여름 덜 더움
남서향	오후 햇빛, 겨울 따뜻
동향	아침 햇빛, 여름 시원
서향	서향빨, 여름 더움
북향	채광 부족, 겨울 추움

3단계: 가계약 (선택)

가계약이란?

가계약 = 본계약 전 매물 확보

• 일정 금액 지급 후 매물 예약
• 보통 100~500만 원
• 본계약으로 이어지면 계약금 일부로 충당

가계약 시 주의사항

반드시 문서화:

가계약금: 300만 원
유효기간: 2026년 1월 25일까지
파기 시: 전액 반환 / 위약금 없음

주의:

• 구두 약속 금지
• 영수증 필수
• 본계약 불발 시 반환 조건 명시

4단계: 본계약

계약 전 최종 확인

필수 서류 재확인:

• [ ] 등기부등본 (계약 당일 발급)
• [ ] 매도인 신분증
• [ ] 건축물대장
• [ ] 토지이용계획확인서

매도인 확인:

• 등기부등본상 소유자와 일치?
• 공동 소유 시 전원 동의?
• 대리인 시 위임장 확인

매매계약서 핵심 내용

항목

내용

매매대금	총 금액, 계약금/중도금/잔금
지급일정	각 대금 지급일
소유권이전	잔금일에 이전
특약사항	당사자 간 특별 합의
하자보수	입주 후 하자 책임

계약금

통상 매매가의 5~10%

매매가 5억 원
계약금: 5,000만 원 (10%)

계약금의 법적 효력:

• 매수인 해약 시: 계약금 포기
• 매도인 해약 시: 계약금의 2배 반환

특약사항 예시

매수인 보호 특약:

- 잔금일까지 근저당 말소
- 관리비, 공과금 완납 후 이전
- 잔금 전 하자 발견 시 수리 또는 감액
- 전입세대 없음 확인

계약 진행

참석자:

• 매도인 (또는 대리인 + 위임장)
• 매수인
• 공인중개사

진행 순서:

서류 확인

계약서 작성

특약 협의

계약서 서명/날인

계약금 지급

계약서 교부

5단계: 중도금 (선택)

중도금이란?

계약금과 잔금 사이에 지급하는 금액

• 고가 매물에서 주로 사용
• 매매가의 10~40%
• 생략하고 잔금 일괄 지급 가능

중도금 일정 예시

매매가: 10억 원
계약금: 1억 원 (계약 시)
중도금: 4억 원 (계약 후 1개월)
잔금: 5억 원 (계약 후 2개월)

6단계: 잔금 및 소유권 이전

잔금일 준비 (매수인)

준비물:

• [ ] 잔금 (수표 or 계좌이체)
• [ ] 신분증
• [ ] 도장 (등기용)
• [ ] 취득세 납부 (잔금일까지)
• [ ] 등기 비용

대출 실행 시:

• 은행과 잔금일 조율
• 대출 실행 시점 확인
• 근저당 설정 동시 진행

잔금일 준비 (매도인)

준비물:

• [ ] 등기권리증 (등기필증)
• [ ] 인감증명서
• [ ] 주민등록초본
• [ ] 인감도장
• [ ] 신분증

잔금일 체크리스트

잔금 지급 전:

• [ ] 등기부등본 재확인 (당일)
• [ ] 근저당 말소 확인
• [ ] 관리비, 공과금 정산
• [ ] 이사일 확인

잔금 지급:

• [ ] 금액 확인 후 이체
• [ ] 매도인 영수증 수령
• [ ] 열쇠 수령

소유권 이전 등기

진행 방법:

법무사 의뢰 (권장)

본인 직접 신청 가능

필요 서류:

제출자

서류

매도인	등기권리증, 인감증명서, 주민등록초본, 위임장
매수인	주민등록등본, 신분증, 취득세 납부확인서

등기 비용:

취득세: 매매가의 1.1~3.5%
등록면허세: 0.8%
법무사 수수료: 30~50만 원

7단계: 입주 및 전입신고

전입신고

신고 기한: 이사 후 14일 이내

신고 방법:

• 주민센터 방문
• 정부24 온라인

필요 서류:

• 신분증
• 임대차계약서 (해당 시)

전입신고의 중요성

전입신고 + 확정일자 = 대항력 + 우선변제권

대항력: 제3자에게 거주권 주장
우선변제권: 보증금 우선 회수

확정일자

자가 매수 시: 필요 없음 전세/월세 시: 반드시 필요

입주 후 할 일

• [ ] 관리사무소 입주 신고
• [ ] 관리비 자동이체 설정
• [ ] 도시가스, 전기, 수도 명의 변경
• [ ] 인터넷, TV 설치
• [ ] 주소 변경 (은행, 카드사 등)

매매 비용 총정리

매수인 부담 비용

비용

계산

5억 기준

취득세	1.1~3.5%	550만 원
중개수수료	0.4~0.9%	200~450만 원
등기비용	약 50~100만 원	50~100만 원
법무사	30~50만 원	30~50만 원
합계	-	약 830~1,150만 원

취득세율

주택 수

조정지역

비조정지역

1주택	1~3%	1~3%
2주택	8%	1~3%
3주택	12%	8%

6억 이하 1주택: 1.1% (지방교육세 포함)

매도인 부담 비용

비용

계산

양도소득세	차익에 따라
중개수수료	매수인과 분담

자주 묻는 질문

Q. 계약 후 집값이 떨어지면 어떻게 하나요?

A. 계약은 유효합니다. 계약 해지를 원하면 계약금을 포기해야 합니다. 단, 특약으로 해제 조건을 정했다면 해당 조건에 따릅니다.

Q. 등기부등본에 근저당이 있으면 안 되나요?

A. 잔금일에 말소되면 됩니다. 계약서에 "잔금일까지 근저당 말소" 특약을 넣고, 잔금일 당일 말소 확인 후 잔금을 지급하세요.

Q. 법무사 없이 직접 등기할 수 있나요?

A. 가능합니다. 등기소에서 안내받아 직접 진행할 수 있습니다. 다만 서류 준비와 절차가 복잡하므로 법무사 의뢰가 편리합니다.

Q. 대출받으면서 잔금은 어떻게 치르나요?

A. 잔금일에 은행에서 대출금이 매도인 계좌로 직접 입금됩니다. 은행, 매도인, 매수인이 함께 진행하는 경우가 많습니다.

체크리스트 요약

계약 전

• [ ] 예산 수립 (자금 + 대출)
• [ ] 매물 검색 및 선정
• [ ] 등기부등본 확인
• [ ] 현장 방문 (복수 회)

계약 시

• [ ] 등기부등본 당일 재확인
• [ ] 매도인 신원 확인
• [ ] 계약서 특약 확인
• [ ] 계약금 영수증 수령

잔금 전

• [ ] 대출 승인 및 일정 확정
• [ ] 취득세 납부
• [ ] 등기부등본 최종 확인

잔금일

• [ ] 잔금 지급
• [ ] 열쇠 수령
• [ ] 등기 서류 전달

입주 후

• [ ] 전입신고
• [ ] 관리사무소 신고
• [ ] 공과금 명의 변경

결론

아파트 매매는 사전 준비가 가장 중요합니다. 등기부등본을 꼼꼼히 확인하고, 계약서 특약을 명확히 하세요. 처음이라 어렵다면 믿을 수 있는 공인중개사와 법무사의 도움을 받으세요.

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주의사항: 부동산 거래는 금액이 크므로 반드시 전문가 상담을 권장합니다.

> 📌 관련 글: 부동산 세금 총정리

핵심 체크리스트

• [ ] 이 글의 핵심 내용을 이해했는가?
• [ ] 나의 상황에 적용할 수 있는 부분은?
• [ ] 추가로 확인할 사항은?