"부동산이 4억원이면 종합부동산세가 얼마나 나오나?" 지역, 주택 수, 보유 기간에 따라 달라집니다. 정확하게 계산하는 법을 배워봅시다.
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이 글에서 다루는 내용
- 2026년 종합부동산세 기준
- 종합부동산세 신고 및 납부
- 다주택자의 경우
- 종합부동산세 절세 방법
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2026년 종합부동산세 기준
세금 부과 대상
| 서울 | 9억원 초과 | 다주택자는 6억원 |
| 지방 | 6억원 초과 | 다주택자는 3억원 |
| 위성도시 | 7억원 초과 | 분당, 인천 등 |
세율 (2026년)
| 0~600만원 | 0.6% | 0원 |
| 600만~1,000만원 | 0.75% | 0.9만원 |
| 1,000만~1,500만원 | 0.85% | 4.9만원 |
| 1,500만원 초과 | 1.0% | 12.4만원 |
계산 예시 (단주택자, 서울)
부동산 평가액: 10억원
1단계: 기본공제 9억원 빼기
과세표준 = 10억원 - 9억원 = 1억원
2단계: 세금 계산
1억원 × 1.0% - 12.4만원 = 100만원 - 12.4만원 = 87.6만원
최종 세금: 약 87만원
종합부동산세 신고 및 납부
신고 기한
매년 4월 15일까지
- 부과 대상: 매년 1월 1일 기준
- 예: 2026년 1월 1일 기준으로 2026년 4월 15일까지 신고
신고 방법
1. 국세청 홈택스 (hometax.go.kr)
2. 세무서 직접 방문
3. 세무사 위임
납부 방법
- 신고 납부: 4월 15일까지
- 분할 납부: 2회 가능 (4월 + 8월)
- 계좌이체 또는 신용카드
다주택자의 경우
추가 세금 (2026년)
다주택자는 기본공제가 낮아져서 세금이 올라갑니다.
예: 서울 단주택 + 지방 주택 1개 추가
서울 주택: 10억원 → 기본공제 6억원 → 과세표준 4억원 → 세금 약 300만원
지방 주택: 5억원 → 기본공제 3억원 → 과세표준 2억원 → 세금 약 180만원
총 세금: 약 480만원 (단주택 87만원에서 5배 증가!)
종합부동산세 절세 방법
방법 1: 1주택자로 유지
2주택 → 1주택으로 줄이기
- 방법: 지방 주택 매각
- 효과: 기본공제 상향 (세금 60~80% 감소)
방법 2: 세대 분산
부모 명의: 서울 주택 1개
자녀 명의: 서울 주택 1개
- 각각 단주택자로 취급
- 기본공제 개별 적용 (세금 50% 절감)
방법 3: 배우자 취득
본인 명의: 서울 부동산
배우자 명의: 새로운 부동산 구매
- 각 1주택자로 기본공제 개별 적용
- 세무상 주의 필요
종합부동산세 감면 대상
기본공제 특례
| 생애 첫주택 | +5,000만원 | 신청 필요 |
| 분양주택 보유 | +1,000만원 | 자동 |
| 다자녀 주택 | +2,000만원 | 신청 필요 |
예: 생애 첫주택 + 다자녀
기본공제: 9억원 + 5,000만원 + 2,000만원 = 9.7억원
부동산 10억원인 경우
과세표준 = 10억원 - 9.7억원 = 3,000만원 → 세금 크게 감소
자주 묻는 질문
Q. 전세 보증금은 종합부동산세 대상인가?
A. 아닙니다. 부동산 소유자에게만 부과됩니다.
Q. 미분양 주택은 세금이 나오나?
A. 등기 시점부터 세금이 나옵니다. 미등기면 세금 없습니다.
Q. 신고를 안 하면?
A. 과태료 20~40% + 가산세 부과됩니다.
핵심 요점
- 부과 기준: 서울 9억원 초과 (다주택자 6억원)
- 세율: 0.6~1.0%
- 신고: 매년 4월 15일
- 절세: 1주택자 유지 또는 세대 분산
- 감면: 생애 첫주택, 다자녀 추가 공제
당신의 부동산이 과세 대상인지 확인하고 미리 준비하세요!핵심 체크리스트
- [ ] 이 글의 핵심 내용을 이해했는가?
- [ ] 나의 상황에 적용할 수 있는 부분은?
- [ ] 추가로 확인할 사항은?
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