종합부동산세 기초 이해 | 올해 얼마나 낼까?

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"부동산이 4억원이면 종합부동산세가 얼마나 나오나?" 지역, 주택 수, 보유 기간에 따라 달라집니다. 정확하게 계산하는 법을 배워봅시다.

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이 글에서 다루는 내용

• 2026년 종합부동산세 기준
• 종합부동산세 신고 및 납부
• 다주택자의 경우
• 종합부동산세 절세 방법

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2026년 종합부동산세 기준

세금 부과 대상

지역

기준

비고

서울	9억원 초과	다주택자는 6억원
지방	6억원 초과	다주택자는 3억원
위성도시	7억원 초과	분당, 인천 등

세율 (2026년)

과세표준

세율

누진공제

0~600만원	0.6%	0원
600만~1,000만원	0.75%	0.9만원
1,000만~1,500만원	0.85%	4.9만원
1,500만원 초과	1.0%	12.4만원

계산 예시 (단주택자, 서울)

부동산 평가액: 10억원

1단계: 기본공제 9억원 빼기
   과세표준 = 10억원 - 9억원 = 1억원

2단계: 세금 계산
   1억원 × 1.0% - 12.4만원 = 100만원 - 12.4만원 = 87.6만원

최종 세금: 약 87만원

종합부동산세 신고 및 납부

신고 기한

매년 4월 15일까지
- 부과 대상: 매년 1월 1일 기준
- 예: 2026년 1월 1일 기준으로 2026년 4월 15일까지 신고

신고 방법

1. 국세청 홈택스 (hometax.go.kr)
2. 세무서 직접 방문
3. 세무사 위임

납부 방법

- 신고 납부: 4월 15일까지
- 분할 납부: 2회 가능 (4월 + 8월)
- 계좌이체 또는 신용카드

다주택자의 경우

추가 세금 (2026년)

다주택자는 기본공제가 낮아져서 세금이 올라갑니다.

예: 서울 단주택 + 지방 주택 1개 추가

서울 주택: 10억원 → 기본공제 6억원 → 과세표준 4억원 → 세금 약 300만원
지방 주택: 5억원 → 기본공제 3억원 → 과세표준 2억원 → 세금 약 180만원

총 세금: 약 480만원 (단주택 87만원에서 5배 증가!)

종합부동산세 절세 방법

방법 1: 1주택자로 유지

2주택 → 1주택으로 줄이기
- 방법: 지방 주택 매각
- 효과: 기본공제 상향 (세금 60~80% 감소)

방법 2: 세대 분산

부모 명의: 서울 주택 1개
자녀 명의: 서울 주택 1개
- 각각 단주택자로 취급
- 기본공제 개별 적용 (세금 50% 절감)

방법 3: 배우자 취득

본인 명의: 서울 부동산
배우자 명의: 새로운 부동산 구매
- 각 1주택자로 기본공제 개별 적용
- 세무상 주의 필요

종합부동산세 감면 대상

기본공제 특례

대상

추가 공제

신청

생애 첫주택	+5,000만원	신청 필요
분양주택 보유	+1,000만원	자동
다자녀 주택	+2,000만원	신청 필요

예: 생애 첫주택 + 다자녀

기본공제: 9억원 + 5,000만원 + 2,000만원 = 9.7억원

부동산 10억원인 경우
과세표준 = 10억원 - 9.7억원 = 3,000만원 → 세금 크게 감소

자주 묻는 질문

Q. 전세 보증금은 종합부동산세 대상인가?

A. 아닙니다. 부동산 소유자에게만 부과됩니다.

Q. 미분양 주택은 세금이 나오나?

A. 등기 시점부터 세금이 나옵니다. 미등기면 세금 없습니다.

Q. 신고를 안 하면?

A. 과태료 20~40% + 가산세 부과됩니다.

핵심 요점

• 부과 기준: 서울 9억원 초과 (다주택자 6억원)
• 세율: 0.6~1.0%
• 신고: 매년 4월 15일
• 절세: 1주택자 유지 또는 세대 분산
• 감면: 생애 첫주택, 다자녀 추가 공제

당신의 부동산이 과세 대상인지 확인하고 미리 준비하세요!

핵심 체크리스트

• [ ] 이 글의 핵심 내용을 이해했는가?
• [ ] 나의 상황에 적용할 수 있는 부분은?
• [ ] 추가로 확인할 사항은?

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