세입자 보증금 보호법 - 전세 살 때 반드시 알아야 할 것들

목차

보증금 보호 5단계

소액임차인 최우선변제

위험 신호

관련 도구

전세 사기 뉴스를 보면 불안해지는 게 당연하다. 그런데 기본적인 것만 잘 챙기면 리스크를 크게 줄일 수 있다.

보증금 보호 5단계

1단계: 등기부등본 확인 (계약 전)

• 근저당, 가압류, 압류 확인
• 소유자와 계약자가 동일인인지
• 등기부 갑구(소유권), 을구(저당권) 모두 확인

핵심: 근저당 + 전세보증금 합계가 집값의 80%를 넘으면 위험하다.

2단계: 임대차계약서 작성

• 특약사항에 "계약 후 근저당 설정 시 즉시 계약해지 가능" 넣기
• 계약금은 집주인 명의 계좌로 (대리인 계좌 X)
• 중개사 확인설명서 반드시 수령

3단계: 전입신고 + 확정일자

• 이사 당일 바로 하는 게 좋다
• 다음 날 0시부터 대항력 발생
• 확정일자 = 우선변제권

4단계: 전세보증보험 가입

• HUG 또는 SGI
• 계약 후 3개월 이내 가입
• 보험료 연 30~60만원 수준

5단계: 정기적 등기부 확인

• 계약 기간 중에도 가끔 등기부 떼봐라
• 집주인이 몰래 근저당 추가 설정할 수 있음
• 변동 있으면 즉시 대응

소액임차인 최우선변제

전세가 아니라 소액 월세라면 최우선변제를 받을 수 있다.

지역

보증금 기준

최우선변제액

서울	1.65억 이하	5,500만원
수도권	1.45억 이하	4,800만원
광역시	8,500만원 이하	2,800만원
기타	7,500만원 이하	2,500만원

경매로 넘어가도 이 금액은 최우선으로 받을 수 있다.

위험 신호

이런 상황이면 계약하지 마라:

• 집주인이 다수의 부동산 보유 (부채 과다 가능)
• 전세가가 매매가의 80% 이상
• 등기부에 가압류/압류 있음
• 신축 빌라인데 분양가가 주변보다 높음
• 중개사가 등기부 확인을 꺼림

관련 도구

• 대출이자 계산기 - 전세대출 이자 확인

핵심 체크리스트

• [ ] 이 글의 핵심 내용을 이해했는가?
• [ ] 나의 상황에 적용할 수 있는 부분은?
• [ ] 추가로 확인할 사항은?

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