🏢 부동산

전세금·보증금 반환청구 | 기한·절차·소송

📅 2025년 7월 25일 ⏱️ 8분 읽기 ✍️ kimyido

보증금 미반환의 절차와 기한

정상 절차

전세 또는 월세 계약 종료:
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> **핵심 요약**: 이 글에서 가장 중요한 내용을 먼저 확인하세요.

1단계: 이사 완료
  계약 만료일 정오(12:00) 이전에 집 비우기

2단계: 최종 점검
  관리사무소 또는 집주인과 함께
  손상 여부 확인 (영상 촬영)

3단계: 보증금 청구
  "보증금 언제 반환 가능한가요?"
  (일반적으로 7일 내)

4단계: 반환 확인
  지정된 계좌로 입금 확인
  (대금 영수증 보관)

정상 기한: 7일 이내 (관례)
법적 기한: 14일 (최대 근거)

미반환 발생 시나리오

발생 상황:
이사 후 1주일 경과 → 보증금 미입금

집주인 주장:
"수선비를 빼야 하는데..."
또는
"아직 새 세입자 찾는 중"

문제:
보증금은 세입자 재산 (당신의 돈!)
집주인이 임의로 보관할 권리 없음

보증금 미반환 대응 절차

Step 1: 즉시 청구 (전화, 문자)

집주인에게 연락:
"계약이 종료되었으므로 보증금 반환을 요청합니다.
지급 기한을 알려주세요."

증거 남기기:
☑️ 문자메시지로 기록
☑️ 카카오톡으로 기록
☑️ 통화 후 메모 남기기

태도:
온건하되 명확하게
(감정적 대화 피하기)

Step 2: 서면 청구장 발송

서면 청구:
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방법:
1) 일반 편지 (보증)
2) 등기 우편 (추천)
3) 민사조정신청서와 함께

내용:
"전세 계약이 2026년 1월 31일 만료되어
보증금 ○○○○만 원을 기한 ○일 내
반환하지 아니하면 법적 조치를 취할 것입니다"

효과:
증거 기록 남음 (법원 증거로 사용)
집주인 심리 압박
실제 반환률: 40~50% 증가

Step 3: 민사조정 신청 (무료)

신청처:
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지방법원 또는 지원의 민사조정실

신청서 작성:
• 신청자: 세입자 (당신)
• 피신청자: 집주인
• 청구금액: 보증금 전액 + 이자
• 청구 이유: "계약 종료 후 미반환"

비용: 5,000~10,000원 (거의 무료)

절차:
1단계: 신청 (3일 내 접수)
2단계: 조정 기일 지정 (2~3주)
3단계: 쌍방 진술 (각각 10분)
4단계: 조정위원 중재
5단계: 합의 또는 결렬

결과:
합의 성공률: 60~70%
(법원의 '중재안' 제시로 상당 부분 해결)

성공 시:
조정 조서 작성 → "판결과 동등" 효력
집주인이 따르지 않으면 강제 집행 가능

Step 4: 소액소송 (법원 판결)

대상:
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보증금 5,000만 원 이하인 경우

신청처:
지방법원 또는 지원의 소액사건법원

신청서:
• 청구금액: 보증금 + 이자
  (보증금 3억 → 청구액 3억 + 이자)
• 이자: 연 5% (법원 기준)
• 증거: 계약서, 이사 확인서, 카톡 내용

비용:
• 소송수수료: 청구액의 0.3~0.8%
• 변호사 비용: 50~100만 원 (선택)
• 총비용: 300만 원대

절차:
1단계: 소장 제출 (1주)
2단계: 제1회 기일 (4주 뒤)
3단계: 증거 신청 (2주)
4단계: 판결 선고 (1~2주)
5단계: 판결 확정 (2주)

기간: 2~3개월

판결 결과:
사실상 100% 세입자 승소
(계약서 존재하고 이사했다는 증거 있으면)

판결 후:
집주인이 자발 반환: 90%
미반환 시: 강제 집행 신청 → 급여 압류

보증금 반환 가산금

이자 계산

법적 기준:
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지연 이자: 연 5% (법원 기준)
계산: 보증금 × 5% ÷ 365일 × 지연일수

예시:
보증금 3,000만 원
반환 지연: 3개월 (90일)

지연 이자:
3,000만 × 5% ÷ 365 × 90 = 약 369만 원

청구액:
보증금 3,000만 + 이자 369만 = 약 3,369만 원

생각보다 크다!

보증금 분쟁 예방

계약서 작성 시 주의사항

확인 사항:
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□ 보증금 액수 명시 (한글 + 숫자)
□ 계약 기간 명확 (언제~언제)
□ 반환 기한 명시 (예: 7일 이내)
□ 수선비 범위 (명시되지 않으면 집주인 책임)
□ 이자 규정 (지연 시 이자 조항)
□ 계약자 신분증 확인
□ 인감증명서 (3,000만 원 이상 권장)

추가 보호:
• 전세금보증보험 가입 (권장)
• 대출금 관련 조건 명확화
• 보증금 분할 금지 (온전히 보관)

계약 종료 시 사진/영상

필수 기록:
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이사 나가기 전:
□ 상태 영상 촬영 (방 전체, 욕실, 주방)
□ 날짜/시간 표시 (타임스탬프)
□ 청소 후 최종 상태 촬영

이사 나가며:
□ 마지막 번지 위치 촬영
□ 열쇠 반납 영상
□ 관리사와 함께 최종 확인

효과:
"입주 시와 다르다"는 집주인 주장 차단
수선비 청구 과다 입증 불가

자주 묻는 질문 (FAQ)

Q1. 1. 보증금에서 수선비를 뺀다며 일부만 반환하면?

A. 수선비 근거 없으면 환급 청구 가능합니다.

수선비 정당성 검증:

정당한 수선비:
□ 세입자 과실로 인한 손상
  (벽에 못, 바닥 긁힘)
□ 비용 영수증 제출
□ 합의된 범위

부정당한 수선비:
❌ 자연 노후화 (집주인 책임)
❌ 영수증 없이 주장만
❌ 계약서에 없는 비용 청구
❌ 시중 가격보다 300% 이상 비싼 비용

대응:
"수선비 영수증 보여주세요"
→ 없으면 "환급 청구소송"
→ 높으면 "감액 청구소송"

승소율: 증거 명확하면 80%

Q2. 2. 집주인이 연락 끊으면 어떻게 하나요?

A. 등기 우편으로 공식 청구하고 소송으로 진행합니다.

절차:

1단계: 등기 우편 발송
"보증금 즉시 반환 요구"
(증거 기록 남음)

2단계: 배달 증명
우편 배달 확인 (법원 제출용)

3단계: 민사조정 신청
피신청자 주소: 등본 기반 (주민등록주소)

4단계: 소송 진행
(조정 결렬 시)

효과:
법원이 강제력으로 처리
(주소 파악 후 소장 발송)

Q3. 3. 보증금 반환 소송에서 집주인이 이기는 경우가 있나요?

A. 거의 없습니다. 계약서 존재하고 이사했다는 증거 있으면 100% 승리합니다.

집주인이 이기는 경우:
(극히 드문 경우)

1) 계약서 없음
   → 증명 책임 없으므로 입증 어려움

2) 세입자가 계약금을 줄 받지 않은 경우
   → "대금 미지급" 반박 (거의 불가능)

3) 보증금으로 대출금 상환
   → 세입자와 무관하게 집주인 책임

일반적 판결:
계약서 + 이사 확인 → 세입자 100% 승리
(집주인의 수선비 주장도 거의 인정 안 됨)

Q4. 4. 집주인이 보증금으로 다음 세입자에게 대출해줬다고 하면?

A. 집주인의 사적 거래입니다. 당신의 책임 없습니다.

법적 원칙:
보증금은 세입자 재산
집주인이 관리할 "신탁" 의무 있음

집주인이 다시 대출:
집주인의 자산 관리 문제
세입자는 "전혀 무관"

청구권:
"나의 보증금을 반환하세요"
(집주인의 다른 세입자와의 거래는 무관)

판례:
"집주인의 자금 운용은 세입자 책임 아님"
→ 보증금 전액 반환 의무 인정