목차
보유세 기본 구조
2026년 보유세 인상 요인
절세 전략 5가지
자주 묻는 질문
관련 글 더보기부동산을 보유하고 있다면 매년 내야 하는 재산세와 종합부동산세(종부세). 2026년에는 공시가격 현실화율 상향으로 세부담이 증가할 전망입니다. 기준일인 6월 1일 전에 대비할 절세 전략을 정리합니다.
보유세 기본 구조
재산세
| 과세 기준일 | 매년 6월 1일 |
| 납부 시기 | 7월 (1/2), 9월 (1/2) |
| 과세 대상 | 모든 부동산 소유자 |
| 세율 | 0.1~0.4% (주택 공시가격 기준) |
종합부동산세
| 과세 기준일 | 매년 6월 1일 |
| 납부 시기 | 12월 |
| 공제 금액 | 1주택 12억 원, 다주택 9억 원 |
| 세율 | 0.5~5.0% (과세표준 구간별) |
2026년 보유세 인상 요인
공시가격 현실화율 상향
| 2024년 | 69% | 기준 |
| 2025년 | 72% | +3%p |
| 2026년 | 75% | +3%p |
| 2030년 목표 | 90% | 장기 목표 |
공시가격이 올라가면 재산세와 종부세
모두 증가합니다.
1주택자 세부담 예시
| 10억 원 | 7.5억 원 | 약 112만 원 | 0원 | 약 112만 원 |
| 15억 원 | 11.25억 원 | 약 205만 원 | 0원 | 약 205만 원 |
| 20억 원 | 15억 원 | 약 280만 원 | 약 90만 원 | 약 370만 원 |
| 30억 원 | 22.5억 원 | 약 420만 원 | 약 525만 원 | 약 945만 원 |
절세 전략 5가지
전략 1: 6월 1일 전 매도/후 매수
보유세는 6월 1일 소유자 기준으로 부과됩니다.
- 매도: 5월 31일까지 잔금·등기 완료 → 보유세 면제
- 매수: 6월 2일 이후 매수 → 해당 연도 보유세 면제
실질 절세 효과: 수백만 원~수천만 원 (주택 가격에 따라)
전략 2: 1세대 1주택 공제 활용
| 1세대 1주택 | 종부세 공제 12억 원 (일반 9억 원 대비 +3억 원) |
| 고령자 공제 | 만 60세 이상 소유: 20~40% 세액공제 |
| 장기보유 공제 | 5년 이상 보유: 20~50% 세액공제 |
| 합산 최대 | 최대 80% 세액공제 |
만 65세 + 15년 보유 → 종부세
80% 감면 가능
전략 3: 부부 공동명의 활용
| 종부세 공제 | 12억 원 (1주택) | 9억 원 × 2 = 18억 원 |
| 고령자·장기보유 공제 | 적용 가능 | 적용 불가 |
| 유리한 경우 | 공시가 18억 이하 | 공시가 18억 초과 |
공시가격 18억 원(시가 약 24억 원) 이상이면 공동명의가 유리합니다.
전략 4: 임대주택 등록
등록임대주택은 종부세 합산 배제 혜택을 받을 수 있습니다.
| 유형 | 장기일반민간임대 (10년) |
| 공시가격 | 수도권 6억 원 이하 |
| 임대료 | 연 5% 이상 인상 불가 |
| 혜택 | 종부세 합산 배제 |
단, 2026년 혜택 축소가 검토 중이므로 최신 법령 확인 필수.
전략 5: 법인 보유 구조 재검토
법인 소유 주택은 2020년부터 최고세율(6%) 단일 적용 + 기본공제 없음으로 개인 보유보다 불리한 경우가 많습니다.
| 종부세율 | 0.5~5% | 2.7~5% (추가세율) |
| 기본공제 | 9~12억 원 | 0원 |
| 세부담 상한 | 150~300% | 없음 |
기존 법인 보유자는
개인 전환을 검토해볼 필요가 있습니다.
자주 묻는 질문
Q1. 6월 1일에 매매계약만 하면 보유세를 피할 수 있나요?
A. 아닙니다.
잔금 지급일 또는 등기 이전일 기준입니다. 계약일이 아니라 실제 소유권이 이전되는 날이 중요합니다.
Q2. 재산세와 종부세를 동시에 내는 건가요?
A. 재산세는 모든 부동산에 부과되고, 종부세는 재산세 납부 후
공제 금액(9~12억 원) 초과분에 대해 추가로 부과됩니다. 이중 과세가 아니라 단계적 과세입니다.
Q3. 세부담 상한이란?
A. 전년도 대비 보유세 증가율을 제한하는 제도입니다. 1주택자 150%, 다주택자 300%가 상한입니다.
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안내: 보유세 절세는 개인 상황에 따라 효과가 다릅니다. 부동산 세무 전문가와 상담을 권장합니다.
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