다가구·다세대 투자 분석 - 수익률 계산과 리스크
비슷해 보이는데 법적으로 완전히 다르다. 투자할 때 이 차이를 모르면 큰 낭패를 볼 수 있다.
> 핵심 요약: 이 글에서 가장 중요한 내용을 먼저 확인하세요.
핵심 차이
| 구분 | 다가구주택 | 다세대주택 |
| 소유권 | 건물 전체 1개 | 세대별 개별 등기 |
| 주택 수 | 1주택 | 세대 수만큼 |
| 매매 단위 | 건물 전체 | 호별 개별 매매 |
| 규모 | 3층 이하, 660㎡ 이하 | 4층 이하, 660㎡ 이하 |
다가구주택 투자
장점
- 1주택 비과세 가능 (전체가 1주택이니까)
- 여러 세대에서 임대료 수입
- 토지 비율이 높아 시세 상승 기대
단점
- 진입가가 높음 (건물 전체 매수)
- 관리가 힘듦 (세입자 관리, 시설 관리)
- 수선비 부담
수익률 계산 예시
매입가 8억, 보증금 합계 3억, 월세 합계 350만원
연 수익: 350만 × 12 = 4,200만원 실투자금: 8억 - 3억(보증금) = 5억 표면 수익률: 4,200만/5억 = 8.4%
여기서 재산세, 수선비, 공실, 소득세 빼면 실질 5~6% 정도.
다세대주택 투자
장점
- 호별 매수 가능 (소액)
- 분산 매도 가능
단점
- 세대 수만큼 주택 수 증가 → 다주택 세금
- 환금성 낮음
- 전세 사기 리스크
다세대가 적합한 경우
- 실거주 목적 (저렴한 내 집 마련)
- 1~2호실만 소규모 투자
- 재건축/리모델링 기대감 있는 지역
공통 주의사항
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