전월세전환율 계산법, 전세에서 월세 전환 시 적정가

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전월세전환율이란

전세 보증금의 일부(또는 전부)를 월세로 바꿀 때 적용하는 비율입니다. "보증금 1억을 빼는 대신 월세를 얼마나 더 내야 하는가"를 정하는 기준이라고 보면 됩니다.

집주인이 요구하는 대로 따라가기 쉽지만, 법으로 상한이 정해져 있습니다. 계산법만 알아도 협상에서 근거를 가질 수 있습니다.

계산 공식

월세 = (기존 보증금 − 새 보증금) × 전환율 ÷ 12

전환율은 연 단위이므로 12로 나눠 월 단위로 환산합니다.

법정 전환율 상한

주택임대차보호법은 전환율의 상한을 다음과 같이 정하고 있습니다.

> 다음 둘 중 낮은 비율 > ① 한국은행 기준금리 + 대통령령으로 정한 이율(현행 2%) > ② 대통령령으로 정한 비율(연 10%)

즉 기준금리가 3%라면 상한은 5%가 됩니다. 기준금리는 변동하므로, 계약 시점의 한국은행 기준금리를 확인해야 정확한 상한을 알 수 있습니다.

중요한 제한: 이 법정 상한은 기존 계약을 유지하면서 전세를 월세로 전환할 때 적용됩니다. 신규 계약을 새로 맺는 경우에는 시장 상황에 따라 협의로 정해지는 것이 일반적입니다. 이 차이 때문에 분쟁이 생기는 경우가 많으니, 갱신인지 신규인지부터 확인하세요.

계산 예시

전세 3억 원 → 보증금 1억 원 + 월세로 전환, 전환율 5% 가정

전환 대상 금액: 3억 − 1억 = 2억 원

연간 월세 총액: 2억 × 5% = 1,000만 원

월세: 1,000만 ÷ 12 ≈ 약 83만 원

전환율이 4%라면 월 약 67만 원, 6%라면 약 100만 원이 됩니다. 전환율 1%포인트 차이가 매달 십수만 원을 좌우하므로, 상한 확인이 실질적인 의미를 갖습니다.

전환율이 높을수록 누구에게 유리한가

• 전환율이 높다 = 같은 보증금을 빼는 대가로 월세를 많이 낸다 → 집주인에게 유리
• 전환율이 낮다 = 월세 부담이 적다 → 세입자에게 유리

집주인이 전환을 요구할 때 전환율을 높게 부르는 이유가 여기에 있습니다. 반대로 세입자가 보증금을 낮춰달라고 요청하는 경우에는 협상의 성격이 달라집니다.

반대로 월세를 전세로 바꾼다면

같은 공식을 역으로 적용합니다.

전환할 보증금 = 월세 × 12 ÷ 전환율

월세 50만 원을 전환율 5%로 보증금화하면 (50만 × 12) ÷ 0.05 = 1억 2천만 원이 됩니다.

세입자가 알아둘 보호 규정

• 갱신 시 인상 한도 — 계약갱신요구권을 행사한 경우 차임·보증금 증액은 기존 금액의 5%를 넘을 수 없습니다.
• 전환율 상한 위반 — 상한을 초과해 지급한 금액은 반환을 청구할 수 있습니다.
• 분쟁 조정 — 협의가 어려우면 대한법률구조공단이나 주택임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청할 수 있습니다.
• 확정일자·전입신고 유지 — 보증금이 줄어드는 재계약이라도 대항력과 우선변제권 유지를 위해 절차를 다시 확인하세요.

특히 보증금이 줄어드는 조건으로 재계약할 때 기존 확정일자의 효력 범위가 문제가 될 수 있으므로, 계약서를 새로 쓰는 경우 확정일자를 다시 받아두는 것이 안전합니다.

전환 전에 따져볼 것

기회비용 비교 — 빼는 보증금을 예금·투자했을 때의 수익과 늘어나는 월세를 비교해 보세요. 전환율이 시중 금리보다 높다면 보증금을 유지하는 편이 유리할 수 있습니다.

대출 이자와 비교 — 전세대출 이자율보다 전환율이 높다면 대출을 유지하고 전세로 사는 것이 유리할 수 있습니다.

월세 세액공제 — 월세로 전환하면 조건에 따라 세액공제를 받을 수 있습니다. 실질 부담이 그만큼 줄어듭니다.

보증금 안전성 — 보증금이 줄면 떼일 위험도 줄어듭니다. 선순위 근저당이 많은 집이라면 이 점이 의외로 큰 장점이 됩니다.

> 법정 전환율의 기준이 되는 한국은행 기준금리와 시행령상 이율은 변동될 수 있습니다. > 계약 전에 현재 기준금리를 확인하고, 분쟁이 우려되면 주택임대차분쟁조정위원회나 법률구조공단에 상담하세요.

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