상가 투자 수익률 계산법 - 공실률까지 반영한 현실 분석
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"연 수익률 5%!" 이런 광고 보고 상가 투자하면 십중팔구 후회한다. 실제 수익률은 그보다 훨씬 낮다.
수익률 계산의 함정
표면 수익률
보증금 5천만원, 월세 200만원, 매매가 5억인 상가.표면 수익률 = (200만 × 12) / 5억 = 4.8%
그럴듯해 보인다. 근데 여기서 빠진 게 많다.
실질 수익률 계산
| 항목 | 연간 금액 |
| 월세 수입 | 2,400만원 |
| (-) 재산세 | -150만원 |
| (-) 종합소득세 | -약 300만원 |
| (-) 관리비 (공용부분) | -120만원 |
| (-) 수선비 적립 | -100만원 |
| (-) 공실 대비 (2개월분) | -400만원 |
| 실질 수입 | 1,330만원 |
은행 예금이랑 별 차이 없다. 거기에 관리 스트레스는 덤.
좋은 상가 고르는 기준
입지
- 유동인구 체크 (평일/주말, 낮/밤)
- 주변 상권 변화 추이
- 대형 개발 계획 여부
임차인
- 프랜차이즈보다 개인 업종이 장기 임차 확률 높음
- 업종 제한 없는 상가가 유리
- 현재 임차인의 영업 상태 확인
구조
- 1층이 압도적으로 좋다
- 전면 폭이 넓을수록 좋다
- 주차 가능 여부
상가 투자 시 세금
- 취득세: 4.6% (주택보다 높음)
- 재산세: 과세표준의 0.25%
- 종합소득세: 임대소득에 과세
- 양도소득세: 매도 시
관련 도구
- 취득세 계산기 - 상가 취득세 계산