양도소득세의 계산 방법과 절세 전략을 알아봅니다.
양도소득세 기본
과세 대상
- 부동산 (토지, 건물)
- 부동산에 관한 권리 (분양권, 입주권)
- 주식 (대주주, 비상장주식)
- 기타 자산 (골프회원권, 영업권 등)
기본 계산 구조
양도가액 - 취득가액 - 필요경비 = 양도차익
양도차익 - 장기보유특별공제 = 양도소득금액
양도소득금액 - 기본공제(250만원) = 과세표준
과세표준 × 세율 = 산출세액
부동산 양도세율
기본세율 (보유 2년 이상)
| 1,400만원 이하 | 6% | - |
| 5,000만원 이하 | 15% | 126만원 |
| 8,800만원 이하 | 24% | 576만원 |
| 1.5억원 이하 | 35% | 1,544만원 |
| 3억원 이하 | 38% | 1,994만원 |
| 5억원 이하 | 40% | 2,594만원 |
| 10억원 이하 | 42% | 3,594만원 |
| 10억원 초과 | 45% | 6,594만원 |
단기 보유 세율
| 1년 미만 | 70% |
| 1년~2년 | 60% |
| 2년 이상 | 기본세율 |
다주택자 중과 (조정지역)
1세대 1주택 비과세
비과세 요건
보유기간: 2년 이상
거주기간: 2년 이상 (조정지역 취득분)
양도가액: 12억원 이하
세대 요건: 양도일 현재 1주택고가주택 (12억 초과)
과세되는 양도차익 = 양도차익 × (양도가액-12억) ÷ 양도가액예시: 15억에 매도, 양도차익 5억
- 과세분: 5억 × (15억-12억) ÷ 15억 = 1억
- 1억에 대해서만 양도세 과세
일시적 2주택 비과세
- 종전 주택 취득 후 1년 이상 지나서 신규 주택 취득
- 신규 주택 취득 후 3년 이내 종전 주택 매도
- 종전 주택에서 1년 이상 거주
장기보유특별공제
일반 부동산
| 3년 이상 | 6% |
| 4년 이상 | 8% |
| 5년 이상 | 10% |
| 6년 이상 | 12% |
| ... | ... |
| 15년 이상 | 30% |
1세대 1주택 (거주 요건 충족)
| 3년 이상 | 2년 이상 | 24% |
| 10년 이상 | 10년 이상 | 80% |
계산: 보유기간 공제(연 4%, 최대 40%) + 거주기간 공제(연 4%, 최대 40%)
주식 양도소득세
과세 대상
- 대주주: 코스피 1%, 코스닥 2%, 코넥스 4% 이상
- 시가총액: 50억원 이상
- 비상장주식: 전부 과세
세율
| 중소기업 주식 | 10% |
| 대기업 주식 | 20% |
| 3억 초과분 | 25% |
금융투자소득세 (2027년 시행 예정)
- 주식 양도차익 5천만원 초과분 과세
- 세율: 20% (3억 초과분 25%)
양도세 계산 예시
예시: 아파트 매도
조건:
- 취득가: 5억 (2020년)
- 양도가: 10억 (2026년)
- 보유기간: 6년, 거주기간: 6년
- 필요경비: 1,000만원
계산:
양도차익: 10억 - 5억 - 1천만 = 4.9억
장특공제: 4.9억 × 48% (보유24%+거주24%) = 2.35억
양도소득금액: 4.9억 - 2.35억 = 2.55억
과세표준: 2.55억 - 250만 = 2.52억
양도세: 2.52억 × 38% - 1,994만 = 약 7,600만원절세 전략
비과세 요건 충족
- 2년 거주 요건 반드시 충족
- 12억 이하 매도 시점 조절
장기보유공제 활용
필요경비 챙기기
- 취득세, 중개수수료
- 인테리어, 수리비 (자본적 지출)
- 영수증 보관 필수
일시적 2주택 활용
- 이사 시 3년 유예기간 활용
- 종전 주택 비과세 매도
배우자 증여 후 양도
- 배우자 증여 후 5년 뒤 양도
- 취득가액 상승 효과
신고 및 납부
신고 기한
- 예정신고: 양도일이 속한 달의 말일부터 2개월
- 확정신고: 다음해 5월 (종합소득세와 함께)
신고 방법
가산세
| 무신고 | 20% |
| 과소신고 | 10% |
| 납부지연 | 연 10.95% |
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