재건축 투자, 이것만 체크하면 실패 안 한다
재건축은 부동산 투자에서 가장 높은 수익을 기대할 수 있는 분야다. 동시에 가장 오래 걸리고, 변수도 많다.
사업 단계별 정리
| 단계 | 소요기간 | 투자 포인트 |
| 안전진단 | 6개월~2년 | 가장 저렴, 불확실성 최대 |
| 정비구역 지정 | 1~2년 | 사업성 윤곽 |
| 조합설립 | 1~3년 | 조합 역량이 핵심 |
| 사업시행인가 | 1~2년 | 리스크 급감 |
| 관리처분인가 | 1~2년 | 분담금 확정 |
| 이주/철거 | 6개월~1년 | 이주비 발생 |
| 착공~입주 | 2~3년 | 프리미엄 형성 |
투자 전 반드시 확인할 것
1. 용적률 차이
현재 용적률 대비 법적 상한까지 얼마나 올릴 수 있는지가 수익성의 핵심이다.- 현재 용적률 150% → 법적 상한 300% = 사업성 좋음
- 현재 250% → 상한 300% = 사업성 낮음
2. 조합원 분담금
사업 후반에 분담금이 얼마나 나올지 추정해봐야 한다. 요즘 공사비가 올라서 분담금이 예상보다 많이 나오는 경우가 흔하다.3.3㎡당 공사비가 700~800만원까지 올랐다. 59㎡ 기준으로 공사비만 5~6억.
3. 대지 지분
아파트 면적이 아니라 대지 지분이 중요하다. 대지 지분이 클수록 새 아파트에서 받는 면적이 넓다.4. 조합 운영 상태
조합장 비리, 내부 갈등이 심하면 사업이 수년씩 지연된다. 조합 총회 참석률, 소송 여부 등을 확인해라.재건축초과이익환수제
재건축으로 개인이 얻는 이익 중 일정 금액을 초과하면 부담금을 내야 한다.
- 면제 기준: 1인당 8천만원
- 부과율: 초과 이익의 10~50%
투자 적정 타이밍
개인적으로는 조합설립 ~ 사업시행인가 사이가 가장 합리적이라고 본다. 안전진단 전은 불확실성이 너무 크고, 관리처분 이후는 이미 가격에 반영되어 있다.
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