"월세만 내다 끝나는 거 아닌가?"
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이 글에서 다루는 내용
- 1단계: 현실 파악 — 지금 얼마 있고, 얼마 빌릴 수 있나
- 2단계: 종잣돈 모으기
- 3단계: 어디를 살 건지 — 지역 선정
- 4단계: 매수 방법 선택
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"청약은 됐고, 현실적으로 뭘 해야 하는 거지?"
내 집 마련은 정보가 너무 많아서 오히려 뭘 먼저 해야 할지 모르겠다는 분이 많습니다. 이 글에서는 진짜 실행 가능한 순서대로 정리했습니다.
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1단계: 현실 파악 — 지금 얼마 있고, 얼마 빌릴 수 있나
집을 사려면 결국 자기 돈 + 대출금입니다. 먼저 이 두 가지를 파악해야 합니다.
자기 자본 점검
| 예·적금 | ○○만 원 |
| 청약통장 잔액 | ○○만 원 |
| 주식·펀드 | ○○만 원 |
| 보험 해약환급금 | ○○만 원 |
| 가족 지원 (있다면) | ○○만 원 |
| 합계 | ○○만 원 |
대출 한도 계산
2026년 기준 DSR(총부채원리금상환비율) 규제가 핵심입니다.
| DSR 한도 | 소득의 40% (은행 기준) |
| 적용 | 모든 대출 원리금 합산 |
예시: 연봉 5,000만 원, 기존 대출 없음
- DSR 40% = 연간 원리금 상환 가능액: 2,000만 원
- 금리 3.5%, 30년 상환: 대출 한도 약 4.4억 원
| 연봉 | 기존 대출 | 주담대 한도 (30년, 3.5%) |
| 3,000만 원 | 없음 | 약 2.7억 원 |
| 4,000만 원 | 없음 | 약 3.5억 원 |
| 5,000만 원 | 없음 | 약 4.4억 원 |
| 6,000만 원 | 없음 | 약 5.3억 원 |
| 5,000만 원 | 학자금 월 30만 원 | 약 3.7억 원 |
기존에 학자금 대출, 자동차 할부, 카드론이 있으면 그만큼 한도가 줄어듭니다.
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2단계: 종잣돈 모으기
"대출만으로는 안 되고, 최소 20~30%는 자기 돈이 있어야 한다."
5억 원짜리 아파트라면 최소 1~1.5억 원은 자기 자본이 필요합니다.
월별 저축 계획
| 100만 원 | 3,600만 원 | 6,000만 원 | 기본 |
| 150만 원 | 5,400만 원 | 9,000만 원 | 적극적 |
| 200만 원 | 7,200만 원 | 1.2억 원 | 공격적 |
청약통장 관리
| 명칭 | 주택청약종합저축 |
| 납입 | 월 2~50만 원 |
| 인정 한도 | 가점 산정 시 월 10만 원 × 납입 횟수 |
| 금리 | 연 2.0~2.8% (가입 기간별) |
| 소득공제 | 연 납입액의 40% (최대 96만 원) |
무주택이라면
지금 당장 월 10만 원씩 넣기 시작하세요. 가점은 납입 기간이 길수록 유리합니다.
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3단계: 어디를 살 건지 — 지역 선정
"서울은 비싸서 못 사겠고, 경기도는 어디가 괜찮지?"
예산별 타겟 지역 (전용 59~84㎡ 기준)
| 3억 이하 | 어려움 | 파주·양주·포천 | 검단·계양 |
| 3~5억 | 노원·도봉·관악 | 의정부·남양주·김포 | 청라·송도 |
| 5~7억 | 중랑·성북·금천 | 수원·안양·광명 | 연수·미추홀 |
| 7~10억 | 마포·성동·동작 | 과천·성남·하남 | - |
선택 기준
| 출퇴근 | 직장까지 1시간 이내? |
| 교통 | 지하철역 도보 10분 이내? |
| 학군 | 자녀 계획 있으면 학군 확인 |
| 개발 호재 | GTX, 신도시, 재개발 계획 |
| 전세가율 | 매매가 대비 전세 비율 (높을수록 실거주 수요) |
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4단계: 매수 방법 선택
방법 1: 청약
| 시세보다 저렴 (분양가 상한제) | 당첨 확률 낮음 |
| 중도금 대출 가능 | 입주까지 2~3년 대기 |
| 새 아파트 | 옵션·확장 비용 별도 |
방법 2: 기존 아파트 매수
| 즉시 입주 가능 | 시세대로 매수 |
| 실물 확인 후 구매 | 리모델링 필요할 수 있음 |
| 학군·인프라 확인 가능 | 대출 심사 필요 |
방법 3: 경매·공매
| 시세보다 20~30% 저렴 | 법적 리스크 (권리분석 필요) |
| 다양한 매물 | 내부 확인 어려움 |
| 명도 성공 시 높은 수익률 | 명도 실패 리스크 |
초보자라면
청약 또는 기존 아파트 매수가 안전합니다.
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5단계: 정부 지원 대출 활용
무주택자 전용 정부 대출이 있습니다. 시중 은행 금리보다 훨씬 낮아요.
주요 정부 지원 대출
| 디딤돌 대출 | 부부합산 소득 6,000만 원 이하 | 연 2.15~3.0% | 최대 4억 원 |
| 보금자리론 | 부부합산 소득 7,000만 원 이하 | 연 3.3~4.0% | 최대 3.6억 원 |
| 신생아 특례 | 출산 2년 이내 가구 | 연 1.6~3.3% | 최대 5억 원 |
디딤돌 대출 조건
| 소득 | 부부합산 6,000만 원 이하 (신혼: 7,000만 원) |
| 자산 | 순자산 4.69억 원 이하 |
| 주택 가격 | 5억 원 이하 (신혼: 6억 원) |
| 무주택 | 세대원 전원 무주택 |
금리가 연 2%대라서 시중 은행(4~5%)보다
연간 수백만 원 이자를 아낄 수 있습니다.
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6단계: 취득 비용 계산
집값 외에 들어가는 돈이 있습니다.
취득세
| 6억 이하 | 1.1% | 660만 원 |
| 6~9억 | 1.1~3.3% | - |
| 9억 초과 | 3.3% | - |
기타 비용
| 중개수수료 | 매매가의 0.4~0.5% |
| 법무사 비용 | 30~50만 원 |
| 이사비 | 30~100만 원 |
| 수리·인테리어 | 0~2,000만 원 |
5억 원 아파트 기준 취득 부대비용:
약 800~1,000만 원---
7단계: 실전 체크리스트
| 1 | 자기 자본 + 대출 한도 계산 | 지금 바로 |
| 2 | 청약통장 가입/관리 | 지금 바로 |
| 3 | 목표 지역 3곳 선정 | 1주일 내 |
| 4 | 매물 탐색 (네이버 부동산, 직방) | 매주 |
| 5 | 현장 답사 | 월 1~2회 |
| 6 | 정부 대출 조건 확인 | 매수 전 |
| 7 | 계약 시 등기부등본 확인 | 계약 당일 |
| 8 | 잔금·이사·전입신고 | 잔금일 |
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자주 묻는 질문
Q1. 전세 살면서 청약 넣는 게 나을까, 바로 매수가 나을까?
A. 상황에 따라 다릅니다. 청약 가점이 높다면(40점 이상) 전세 살면서 당첨을 노리는 게 유리할 수 있습니다. 가점이 낮다면 기존 아파트 매수가 현실적이에요.
Q2. 부모님한테 돈 빌리면 증여세 내야 하나요?
A. 5,000만 원까지는 증여세 면제(성인 자녀 기준)입니다. 그 이상은 차용증을 작성하고 이자를 지급하면 증여로 보지 않습니다. 적정 이자율은 연 4.6%이고, 연간 이자가 1,000만 원 이하면 이자 지급 없이도 인정됩니다.
Q3. 신혼부부인데 특별한 혜택이 있나요?
A. 디딤돌 대출 소득 기준 완화(7,000만 원), 신생아 특례 대출(1.6%), 특별공급 자격 등 혜택이 많습니다. 혼인신고 7년 이내면 대부분 해당됩니다.
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핵심 정리
내 집 마련은 정보 싸움입니다.
자기 자본과 대출 한도를 숫자로 파악하세요
디딤돌·보금자리론 같은 저금리 대출을 최대한 활용하세요
청약 가점이 높으면 분양, 낮으면 기존 매물이 현실적
취득 부대비용 1,000만 원 이상 별도로 준비하세요
무리하지 마세요. 대출 상환이 소득의 30%를 넘기면 위험합니다---
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