전월세 3법 (전월세 보증금 보호와 갱신료)

전월세 3법, 세입자를 얼마나 보호할까?

2023년 대대적인 개정이 이루어진 전월세 3법. 세입자가 알아야 할 내용을 정리했습니다.

> 핵심 요약: 이 글에서 가장 중요한 내용을 먼저 확인하세요.

전월세 3법이란?

정의: 전월세 계약 과정에서 세입자를 보호하기 위한 3가지 법률

3가지 법률

주택임차차입금 우선변제 대위법

주택임대차보호법

전월세 사기 관련 특별법 (신규)

보증금 우선변제 권리

보증금이 먼저 나가는 순서

건물주가 빚진 돈으로 채무불이행할 경우:

1순위: 세입자 보증금 (법으로 보호)
2순위: 은행 대출금
3순위: 기타 채권자

우선변제 대상 채무

보호되는 대출금:

• 주택담보대출 (집을 담보로 한 대출)
• 건물주가 빌린 돈이 "주택 구입, 전세대출금" 형태

보호 범위:

• 전세금/월세 보증금의 우선권 확보
• 건물주 부도 시에도 보증금 보호

실제 효과

예시:

아파트 가격: 10억원
건물주 은행 대출금: 7억원
세입자 전세금: 2억원

건물주 채무불이행 (채무 10억원):
→ 전세금 2억원은 먼저 돌려받음
→ 은행이 부도 책임

임대차보호법의 주요 개정사항

1. 갱신료 제한

집주인이 무한정 갱신료를 올릴 수 없습니다

갱신료 상한선:

기존 보증금 또는 월세의 5% 이하

예: 보증금 2억원 → 갱신료 최대 1,000만원

갱신료 받기 위한 조건:

• 임차인이 원하는 경우만 가능
• 집주인 일방적 갱신료 요구 불가

2. 계약갱신 청구권

세입자가 2년 계약을 2년 더 연장할 권리

조건:

• 주택임차차입금 우선변제 대위법 적용 대상
• 계약 종료 3개월 전부터 1개월 전까지 청구

효과:

• 집주인이 임의로 계약 해지 불가
• 세입자 보호 강화

3. 월세 인상 제한

월세를 무제한 올리지 못하게 제한

월세 인상 상한선:

기존 월세의 5% 이하 (2년 기준)

예: 월세 100만원 → 갱신 시 최대 105만원

예외:

• 임차인 동의 시 상한선 초과 가능
• 계약 재체결 시는 별도 협상

전월세 사기 대응법

전월세 사기의 유형

유형 1: 중복 계약

• 집주인이 같은 집을 여러 명에게 전세
• 먼저 온 세입자만 보호받음

유형 2: 부도위험 은폐

• 집주인이 많은 빚을 졌으나 숨김
• 세입자가 보증금을 못 돌려받음

유형 3: 허위 중개

• 중개인이 거짓 정보 제공
• "건물주 신용도 높음" 등 거짓 보증

사기 피해 예방법

#### ① 건물 등기부등본 확인 (필수!) 확인할 항목:

• 현 소유자가 정말 계약자인가?
• 근저당금액 (은행 대출금)
• 가압류 기록

예시:
건물 가격: 10억원
근저당금액: 9억원 (은행 대출)
세입자 전세금: 2억원
→ 빨간신호! (보증금 보호 위험)

건물 가격: 10억원
근저당금액: 3억원 (안전함)
세입자 전세금: 2억원
→ 비교적 안전

#### ② 전세사기보증보험 확인 2023년 신설된 제도

보험 내용:

• 보증금 반환 불능 시 최대 1억원 보장
• 집주인이 입점할 때 자동 가입 (권장)

확인 방법:

• "이 집이 전세사기보증보험에 가입했나?" 확인
• 중개인에게 보험증권 사본 요청

#### ③ 권리금 변동 추적 집값이 크게 올랐는데 전세금은 그대로라면?

신호:

• "집값은 올라갔는데 전세금은 안 올린다" → 위험
• 이는 보증금 반환 여력 없다는 신호

대응:

• 계약 진행 전 다른 세입자들에게 물어보기
• 중개인 신뢰도 확인

사기 대응 절차

상황 1: 계약 후 보증금 못 받는 경우

건물주에게 서면으로 반환 요청 (등기우편)

경찰 고소 (사기죄)

법원 가압류 신청 (건물주 자산 동결)

손배소송 제기

상황 2: 사기가 의심되는 경우

경찰(112) 신고

검사 고소장 제출

민사소송 병행

세입자 이렇게 보호받으세요

보증금 반환 청구권

계약 종료 후:

• 집주인이 보증금을 반드시 반환해야 함
• 기한: 계약 종료 후 30일 이내

반환 불가 사유:

• 세입자가 낸 손해비용 (난방비 미납 등)
• 환산금 (벽에 구멍 등)

임차권등기명령

보증금 반환 안 하면?

법원에 "임차권등기명령" 신청

법원이 인정하면 법원에서 등기소에 등기 신청

세입자의 권리가 등기부에 기록됨

건물 매각 시 세입자가 우선 배당 받음

비용:

• 신청료: 약 5만원 (매우 저렴)

효력:

• 건물 경매 시 우선 배당
• 강력한 권리 보호

소액사건심판

보증금 반환 청구가 3,000만원 이하라면:

• 소액사건심판 신청 가능
• 비용 저렴, 절차 간단
• 최종 판결까지 3~6개월

계약 시 필수 확인사항 체크리스트

□ 등기부등본 확인 (근저당금액 확인)
□ 건물주 신분증 확인
□ 중개인 신뢰도 확인
□ 전세사기보증보험 확인
□ 계약서 내용 정확히 읽기
□ 보증금 이자 조건 확인
□ 입주 일자, 퇴거 일자 명확히
□ 환산금 범위 정하기
□ 계약서 사본 수령
□ 명의 이전 시점 확인

갱신료 문제 시 대응

집주인이 불합리한 갱신료를 요구하면?

대응법:

"기존 보증금(월세)의 5% 초과는 못 받습니다"는 법적 근거 제시

거부 시 임차인보증금 관련 분쟁조정신청

필요시 소송

경험담:

기존 보증금: 2억원
집주인 요구 갱신료: 2,000만원 (10%)
법적 한도: 1,000만원 (5%)

→ 1,000만원만 제시하고 거부

정리: 전월세 3법 핵심 3가지

① 보증금 우선변제권 건물주 부도 시에도 보증금을 먼저 돌려받습니다.

② 갱신료·월세 인상 제한 일방적 인상에서 세입자가 보호받습니다.

③ 사기 피해 구제 계약 전 등기부등본 확인이 가장 중요합니다.

전월세 계약 전에 반드시 확인하세요!

핵심 체크리스트

• [ ] 이 글의 핵심 내용을 이해했는가?
• [ ] 나의 상황에 적용할 수 있는 부분은?
• [ ] 추가로 확인할 사항은?

---

관련 콘텐츠: 법률 가이드